Immobilie: Hintergrund der Herstellungskosten
Herstellungskosten sind Aufwendungen die zu einer Erweiterung oder auch einer wesentlichen Verbesserung an der Immobilie führen und sind daher nur im Rahmen der Abschreibung – also verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes (i. d. R. 50 Jahre), steuerlich mindernd einsetzbar. Erhaltungsaufwendungen für die Immobilie hingegen können grundsätzlich sofort steuerliche Berücksichtigung finden.
Planung sollte im Sommer stehen
Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilien ist jedoch auch bei Erhaltungsaufwendungen Obacht geboten, da diese ebenfalls nur verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes absetzbar sind, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15% der tatsächlichen Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.
Da die steuerliche Mehrbelastung enorm sein wird und durch diese bedingt noch ein Zinsnachteil auftritt, sollte bereits vor Anschaffung der Immobilie kalkuliert werden, ob das nötige Investitionsvolumen 15% der Anschaffungskosten übersteigt oder ob ggfs. Erhaltungsmaßnahmen ins vierte Jahr verschoben werden können.
Diese Kalkulation muss regelmäßig überprüft werden. Geschieht eine solche Überprüfung erst am Ende eines Jahres, ist es schon zu spät. Spätestens im Sommer muss daher überlegt werden, ob die Grenzen noch eingehalten werden.