Steuern sparen durch Verteilung von größerem Erhaltungsaufwand

Steuern sparen kann manchmal einfacher sein als man denkt. Immer dann, wenn Vermieter ihre Immobilie überwiegend zu Wohnzwecken nutzen und sich das Objekt im Privatvermögen befindet, können größere Erhaltungsaufwendungen über mehrere Jahre verteilt werden. Der Steuerspareffekt ist dabei nicht zu unterschätzen.

Die Voraussetzungen sind schnell genannt. Die Immobilie muss überwiegend zu Wohnzwecken dienen und darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören. Natürlich müssen auch größere Erhaltungsaufwendungen getätigt worden sein, damit überhaupt etwas verteilt werden kann.

Sind die Voraussetzungen jedoch gegeben, steht dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht zur Verfügung, wonach er die einzelnen Erhaltungsaufwendungen entweder im Zahlungsjahr zu 100% als Werbungskosten ansetzt oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen kann. Das Wahlrecht steht dabei für jede Erhaltungsmaßnahme einzeln zu, so dass durch unterschiedliche Behandlungen der einzelnen Aufwendungen aus steuerlicher Sicht ein optimales Ergebnis erzielt werden kann.

Die unterschiedliche Behandlung bzw. Verteilung der unterschiedlichen Erhaltungsaufwendungen birgt dabei einen großen Gestaltungsspielraum, der es ermöglicht das optimale Ergebnis zu erreichen.

Besonders sinnvoll ist diese Vorgehensweise, wenn aufgrund der Höhe der Erhaltungsaufwendungen keine Steuerbelastung mehr anfällt oder wenn über die Jahre hinweg die restlichen Einkünfte einigermaßen gleichmäßig sind. Bei letzterem werden über die Jahre hinweg abermals die hochprozentigen Progressionsspitzen der Einkommensteuer abgetragen, weshalb es zu einer höheren Steuereinsparung als bei der Inanspruchnahme des sofortigen Werbungskostenabzugs kommen kann.

Sinnvoll kann die Verteilung der Werbungskosten auch bei einer geplanten Veräußerung sein, wenn die Veräußerungsfrist noch nicht abgelaufen ist. In solchen Fällen ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Aufwandes im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen und kann so dazu beitragen die aufgrund des steuerpflichtigen Immobilienverkaufes erhöhte Steuerprogression zu senken.