Einkünfteerzielung bei der Vermietung
Der Grundsatz zur Einkünfteerzielung ist einfach: Sofern die Vermietung einer Immobilie auf Dauer angelegt ist, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter auch die Absicht hat Einkünfte zu erzielen. In der Folge können sämtliche Werbungskosten vollständig abgezogen werden.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sieht dies ein wenig anders aus. Der vorgenannte Grundsatz gilt nämlich nur, wenn die Vermietung der Ferienwohnung bis auf ortsübliche Leerstandszeiten im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste stattfindet und die Immobilie vom Eigentümer nicht selber genutzt wird. Der Eigentümer darf also in seiner eigenen Ferienwohnung keinen Urlaub machen sondern muss diese ausschließlich für die Vermietung nutzen.
Nicht nur Vermietung der Ferienwohnung
Falls die Ferienwohnung nun nicht im ganzen Jahr vermietet wird bzw. für die Vermietung bereit gehalten wird, wird die Einkünfteerzielungsabsicht nur unterstellt, wenn bei der eigenen Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit anderer Ferienwohnungen nicht erheblich unterschritten wird. Als "erheblich" versteht die Finanzverwaltung dabei 25%.
Bei Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit anderer Ferienwohnungen obliegt es dem Eigentümer der Ferienwohnung die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Problematisch ist es nun, solche ortsüblichen Vermietungszeiten herauszubekommen.
Können diese nämlich nicht festgestellt werden, obliegt es dem Eigentümer seine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose darzulegen: "Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, so dass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss", so der BFH in einer aktuellen Entscheidung mit dem Aktenzeichen IX R 39/07.
Es empfiehlt sich daher die Angaben zu der ortsüblichen Vermietungszeit präsentieren zu können, ggfs. durch Rückfrage bei dem lokalen Tourismusverband.