Vorsicht Steuerfalle

Im Beitrag zuvor erläuterten wir Ihnen die Unterschiede zwischen Herstellungsaufwendungen und Erhaltungsaufwendungen und erklärten, wann die oberste Finanzrechtsprechung von Herstellungsaufwendungen ausgeht. Aufbauend auf diesem Beitrag werden nun Steuerfallen erklärt und dargelegt, wie Sie diese umgehen können.

Kauf, Renovierung und dann anschaffungsnahe Herstellungskosten
Insbesondere wenn Sie umfangreiche Renovierungsmaßnahmen an einer neuerworbenen Immobilie durchführen, müssen Sie achtgeben, um nicht in eine Steuerfalle zu tappen. Da Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich sofort steuermindernd angesetzt werden können, sind diese vorteilhaft für Sie. Herstellungskosten können hingegen nur über die Abschreibung geltend gemacht werden. Die Steuerminderung zieht sich so also über Jahre hin.

In § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes findet sich nun folgende Regelung: "Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für die Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen." Diese, ein wenig kompliziert klingende, Regelung bezeichnet man allgemein als anschaffungsnahen Herstellungsaufwand.

Bedeutung anschaffungsnaher Herstellungskosten
Für Sie als Immobilienerwerber und Vermieter sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein deutlicher Nachteil. Wenn Sie nämlich innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie Kosten von mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie haben, wird Ihnen der sofortige Werbungskostenabzug verwehrt.

Sie können also die Renovierungskosten nicht sofort im Jahr der Zahlung zur Steuerersparnis nutzen. Vielmehr müssen Sie die gesamten Aufwendungen auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilen.

Lesen Sie im kommenden Beitrag in dieser Serie mehr zu den Details, damit Sie selber nicht in diese Steuerfalle tappen.