Details des Vergleichswertverfahrens
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Man zieht also ein Vergleichsgrundstück zu Rate. Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 des Bewertungsgesetzes (Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche) gesondert zu berücksichtigen. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt.
Erläuterungen und Kritik am Vergleichswertverfahren
Vereinfacht gesagt, wird beim Vergleichswertverfahren versucht, den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie über den am Markt realisierten Wert vergleichbarer Immobilien zu erfahren.
Theoretisch sicher ein guter Ansatz, wenn gleich hier praktisch erhebliche Probleme auftauchen werden, denn der Streit ob tatsächlich eine vergleichbare Immobilie vorliegt oder nicht, ist vorprogrammiert.
Stellt man sich ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt drei gleich großen Eigentumswohnungen vor, ist es wahrscheinlich, dass hinsichtlich der Eigentumswohnungen von vergleichbaren Immobilien ausgegangen wird. Tatsächlich ist jedoch die oberste Wohnung heruntergekommen, während sich die mittlere Wohnung in einen relativ "normalen" Zustand befindet.
Die Parterrewohnung hingegen hat teure Granitfliesen in der Diele, Marmor im Bad und hochwertiges Parkett in allen anderen Räumen. Unter dem Strich ist die Parterrewohnung deutlich werthaltiger als die anderen Wohnungen. Wer im Vergleichswertverfahren die mittlere (normale) Wohnung verschenkt, wird gute Karten haben, wenn zuvor die heruntergekommene Wohnung verkauft wurde, jedoch schlechte Karten, wenn zuvor die luxuriöse Parterrewohnung verkauft wurde. In der Praxis ein nicht zu unterschätzendes Problem.