Billig ist nicht immer gut

Ein weiteres Beweisanzeichen, dass gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht, kann die verbilligte Überlassung einer Wohnung sein. Dabei ist es vollkommen irrelevant, ob Mietverträge mit einem fremden Dritten oder einem Angehörigen geschlossen werden.

Entscheidend ist, ob in Relation zum Üblichen ein ungewöhnlich niedriger Mietzins samt Nebenkosten veranschlagt ist.

Verbilligte Überlassung
In § 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes ist normiert, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Kaltmiete und die gezahlten Umlagen weniger als 56 % des Ortsüblichen betragen.

Bei Unterschreiten der 56 %-Grenze sind angefallene Aufwendungen automatisch nur noch insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen, also nur in Höhe des Prozentsatzes der entgeltlichen Vermietung des Einzelfalles. Die restlichen Aufwendungen müssen wiederum zum Privatvergnügen gerechnet werden und finden aus steuerlicher Sicht keine Berücksichtigung. 

Einziger Lichtblick in diesem Bereich ist, dass hinsichtlich des entgeltlichen Teiles der Vermietung auf eine zusätzliche Überschussprognose verzichtet werden kann, so ein Urteil des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 59/02).

Grenzen der verbilligten Vermietung
Beträgt das Entgelt für die Nutzungsüberlassung mehr als die im Gesetz normierten 56 % ist man jedoch keineswegs bereits auf der sicheren Seite. Sofern nämlich die 56 %-Grenze überschritten ist, das Entgelt jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, muss anhand einer Totalüberschussprognose geprüft werden, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist.

Erst wenn diese Prognoseberechnung mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen werden kann, können sämtliche Werbungskosten auch aus steuerlicher Sicht vollkommen berücksichtigt werden. Endet die Prognose jedoch mit dem Resultat, dass ein Totalüberschuss nicht erreicht werden wird, muss die Nutzungsüberlassung ebenfalls wieder in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. In der Folge sind die Werbungskosten des unentgeltlichen Teiles wiederum verloren.

Sofern eine langfristige Vermietung gegeben ist, ist dabei der sichere Hafen der Einkünfteerzielungsabsicht nur erreicht, wenn das Mietentgelt nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Sofern einschlägige Sachverhalte daher noch für die Zukunft gestaltbar sind, kann in der Praxis nur eine Mieterhöhung auf (mindestens) 75 % der üblichen Marktmiete stattfinden. Insbesondere Fälle in denen Wohnraum an Angehörige überlassen wird, ist zu dieser Vorgehensweise zu raten, da hier das Finanzamt mit Sicherheit ein besonderes Auge drauf hat.

Sofern eine deutliche Erhöhung der Miete zum Erreichen der 75 %- Grenze nötig wird, wird das Bürgerliche Gesetzbuch auch nicht zum Stolperstein.

Zwar ist gem. § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren eine Mieterhöhung um mehr als 20 % (Kappungsgrenze) untersagt, jedoch regelt eine Verwaltungsanweisung der Oberfinanzdirektion Münster (Az: S 2253 – 60 – St 22 – 31), dass wenn bei einer Vermietung unter nahen Angehörigen eine über die Kappungsgrenzen hinausgehende Mieterhöhung vereinbart und tatsächlich vollzogen wird, hierdurch kein Umstand gegeben ist, der zu einem Ausschluss der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führt.

Bei einer klar und eindeutig vereinbarten und durchgeführten Mieterhöhung von beispielsweise 50 % auf 75 %. der ortsüblichen Miete ist das Mietverhältnis, sofern es im Übrigen dem zwischen Fremden Üblichen entspricht, steuerlich anzuerkennen.