Der Kläger erwarb ein Wohn- und Praxisgebäude für 449.000 €. Davon entfieheln 40 % = 179.600 € auf die Räume, die er als Arztpraxis vermietete.
Beim Erwerb des Gebäudes nahm er drei Darlehen auf und zwar
- Darlehen 1 über 206.000 €, das er der vermieteten Praxis zuordnete. Die Darlehenszinsen machte er zu 100 % als Werbungskosten geltend;
- Darlehen 2 über 200.000 € und
- Darlehen 3 über 43.000 €, die er beide dem privaten Wohnteil zuordnete.
Darlehen 2 und 3 tilgte der Kläger kurzfristig, sodass nur noch Darlehen 1 übrig blieb. Weil die Darlehenssumme die Anschaffungskosten überstieg, erkannte das Finanzamt nur 40 % der Darlehenszinsen, die auf das Darlehen 1 entfielen, als Werbungskosten an.
Darlehenszinsen geltend machen – Das Urteil
Der Bundesfinanzhof beurteilte die Situation anders: Er sieht in der mangelnden Übereinstimmung von Darlehenssumme und Anschaffungskosten keinen Grund, die Zuordnung zu einem bestimmten Gebäudeteil zu verneinen (Urteil vom 01.03.2005, Az.: IX R 58/03).
Für die Zuordnung zum vermieteten Gebäudeteil ist entscheidend, dass der vermietete Gebäudeteil tatsächlich aus diesen Darlehensmitteln bezahlt worden ist. Darlehenszinsen, die auf diesen Teil entfallen, sind dann als Werbungskosten abziehbar.
Für den Ausgangsfall bedeutet dies, dass Darlehenszinsen aus dem Darlehen 1 über 206.000 € abziehbar sind, soweit sie auf die Anschaffungskosten von 179.000 € entfallen. Abziehbar sind somit 86,19 % der Darlehenszinsen und nicht nur die vom Finanzamt berechneten Darlehenszinsen von 40 %.
Konsequenzen für Sie
Um die optimale steuerliche Lösung zu erhalten, müssen Sie den Kaufpreis aufteilen. Sie zahlen dann den Kaufpreis für den Gebäudeteil, der der Erzielung von Einkünften dient, aus diesen Darlehensmitteln. Eine Übereinstimmung von Darlehenssumme und Anschaffungskosten ist nicht erforderlich,
Empfehlung zum Umgang mit Darlehenszinsen
Erwerben Sie ein Grundstück, das Sie nur teilweise zur Erzielung von Einnahmen nutzen, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Zahlung für diesen Teil aus Darlehensmitteln erfolgt. Nur dann sind die Darlehenszinsen Betriebsausgaben.
Wichtig ist daher, dass Sie den Gesamtkaufpreis nicht in einer Summe zahlen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, damit sie das Darlehen mit dem entsprechenden Vermerk überweist, indem z.B. als Überweisungszweck "Kaufpreis Praxisräume" angegeben wird.
Nach diesem Urteil des Bundesfinanzhofs spielt es keine Rolle, wenn dieser Betrag höher ist, als der tatsächliche Kaufpreis.