Private Ebene
Zunächst einmal gilt, dass der Verkauf einer Immobilie überhaupt nur der Einkommensteuer (im Grundsatz) zu unterwerfen ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn aus der Immobilienveräußerung unterliegt dann nur der Einkommensteuer. Ein gewerblicher Grundstückshandel ist soweit noch nicht gegeben.
Gewerblicher Grundstückshandel: 3-Objekt-Grenze
Derjenige, der jedoch nachhaltig Immobilien veräußert, realisiert damit einen so genannten gewerblichen Grundstückshandel. Der Gewinn aus der Immobilienveräußerung im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels ist dann grundsätzlich immer zu versteuern. Also auch dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen.
Zudem unterliegt der Gewinn nicht nur der Einkommensteuer, sondern wird auch im Bereich der Gewerbesteuer zur Besteuerung herangezogen. Grundsätzlich liegt ein gewerblicher Grundstückshandel jedoch nur vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb einer bestimmten Zeit mehr als drei Objekte veräußert. Ist dieser Fall gegeben, geht der Fiskus grundsätzlich von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.
Grundstückshandel auch unter vier Objekten
Dies bedeutet jedoch nicht, dass beim Verkauf von weniger als drei Objekten niemals von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden kann. Entscheidend ist nämlich vielmehr, ob bereits beim Erwerb einer entsprechenden Immobilie schon eine bedingte oder unbedingte Veräußerungsabsicht gegeben war. Ist dies zu bejahen, liegt auch schon beim Verkauf eines Objektes ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Dies hat aktuell nochmals der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IV B 107/10 bestätigt.
Für die Praxis
Wer daher eine Immobilie bereits mit einer bedingten oder sogar einer unbedingten Veräußerungsabsicht erwirbt, sollte sich auch direkt steuerlichen Rat suchen, damit es im Nachhinein im Hinblick gewerblicher Grundstückshandel kein böses Erwachen gibt.