Mehr oder weniger Aufwand für die Vermietung bei Miteigentümern

Sind mehrere Personen Miteigentümer eines Grundstücks, so ist der Ertrag des Hauses auf sie grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen. Was aber geschieht aus steuerlicher und rechtlicher Sicht, wenn ein Miteigentümer überquotal Aufwand für die Vermietung trägt. Er bezahlt also beispielsweise 60% der Kosten, obwohl sein Miteigentumsanteil nur 50% beträgt.

Überquotaler Aufwand bei Miteigentümern
Sofern ein Miteigentümer überquotal Werbungskosten für die Immobilie trägt, hat er grundsätzlich gegen seine Miteigentümer einen Anspruch auf Ersatz der auf sie entfallenden Kostenanteile. Eine Veränderung bei den Einkünften findet also nicht statt. Soweit der Grundsatz, der allerdings auch an eine Voraussetzung geknüpft ist.

Die Ertragsverteilung ist nämlich nur dann nicht berührt, solange der Miteigentümer damit rechnen kann, dass er Ersatz für seinen überquotal getätigten Aufwand von den anderen Miteigentümern erhält. Soweit die grundsätzliche Regelung. Was gilt nun aber, wenn kein Ersatzanspruch der getätigten Aufwendungen gegenüber den restlichen Miteigentümern besteht? 

Im Fall einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) hat der Bundesfinanzhof hier bereits wie folgt entschieden:

Trägt der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts deren Werbungskosten über den seiner Beteiligung entsprechenden Anteil hinaus, sind ihm diese Aufwendungen im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung der Gesellschaft ausnahmsweise dann allein zuzurechnen, wenn insoweit weder eine Zuwendung an Mitgesellschafter beabsichtigt ist noch gegen diese ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch besteht. Dies urteilte der Bundesfinanzhof bereits 2004 (Az: IX R 59/01).

Miteigentümer nicht unbedingt Gesellschafter einer GbR
Nun muss jedoch grundsätzlich unterschieden werden zwischen einem Gesellschafter, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einem Miteigentümer einer Immobilie. Sind die Miteigentümer hier beispielsweise als Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen, können vollkommen andere Regelungen zutreffen.

Hier ist eine erfreuliche Erleichterung zu vermerken:

In einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 18/07 NV) hat dieser die Grundsätze der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nun auch für den Miteigentümer bekräftigt. Der eindeutige Leitsatz der aktuellen Entscheidung:

Von einem Miteigentümer überquotal übernommene Aufwendungen für ein Vermietungsobjekt sind diesem nur dann allein zuzurechnen, wenn insoweit weder eine Zuwendung an den anderen Miteigentümer beabsichtigt ist noch gegen diesen ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch besteht“

Beide Urteile sind auf der Internetpräsenz des Bundesfinanzhofes unter den genannten Aktenzeichen zu finden.