Mietrecht

Zahlungsverzug des Mieters: Sie brauchen nicht sofort kündigen

Zahlungsverzug des Mieters: Sie brauchen nicht sofort kündigen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Zahlt der Mieter die geschuldete Miete nicht, dürfen Sie ihm kündigen. Allerdings brauchen Sie nicht sofort zu kündigen, sondern dürfen hiermit noch abwarten in der Hoffnung, der Mieter werde seine Schulden ausgleichen. So hat es der BGH erfreulicherweise entschieden (Urteil v. 13.07.16, Az. VIII ZR 296/15).

Unter den Gerichten war lange Zeit sehr streitig, ob Vermieter ihr Recht auf fristlose Kündigung verlieren können, wenn sie mit einer möglichen Kündigung zu lange warten. Der Grund dieses Streits liegt in der Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB begründet, denn darin heißt es: „Der Berechtigte kann nur innerhalb angemessener Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“

Aufgrund dieser Regelung war auch die Kündigung einer Vermieterin von 2 Gerichten für unwirksam erklärt worden, die diese im November 2013 wegen säumiger Mieten aus den Monaten Februar und April 2013 ausgesprochen hatte. Die Richter am BGH hoben diese Urteile auf und gaben der Vermieterin Recht.

Kündigung kann später erfolgen

Hierzu erklärten sie die betreffende Vorschrift erfreulicherweise schlicht für nicht anwendbar. Seither ist klar: Als Vermieter und Mietverwalter dürfen Sie auch wegen älterer Mietrückstände kündigen, ohne dass Sie hierdurch Ihre Rechte einbüßen. Es reicht, dass der erforderliche Rückstand gegeben ist, wenn Sie die Kündigung schreiben und versenden (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).

Wie lange der Rückstand zu diesem Zeitpunkt schon bestand, ist also unbeachtlich. Ihre nun fortbestehende Möglichkeit einer Kündigung wird säumige Mieter zur Zahlung motivieren, denn mit ihr müssen sie nun doch ständig rechnen. Bedenken Sie aber auch, dass der Mieter Ihre Kündigung wegen Mietschulden durch deren nachträglichen Ausgleich unwirksam machen kann (§ 569 BGB – sogenannte Schonfrist).

Dieses Recht hat Ihr Mieter aber nur 1-mal innerhalb von 2 Jahren. Um dieses Recht bringen Sie Ihren Mieter, wenn Sie zügig und hilfsweise ordentlich kündigen, was den Mieter noch mehr motivieren dürfte, künftig die geschuldete Miete zu zahlen.

Bildnachweis: leszekglasner / Adobe Stock

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