Zunächst einmal müssen Sie wissen, dass die Erdgeschossbewohner eines Mehrfamilienhauses nicht per se für den Winterdienst verantwortlich sind. Das gilt auch, wenn diese Eigentümer durch einen mehrheitlichen Beschluss zur Übernahme des Winterdienstes verpflichtet sind. Ein solcher Beschluss ist nämlich nach dem BGH nichtig (Urteil v. 09.03.12, Az. V ZR 161/11).
Der vermeintlich verpflichtete Eigentümer hat dann das Recht, nicht zu räumen und zu streuen. Für Sie bedeutet das, dass Sie sich schnell um eine rechtlich sichere Lösung bemühen müssen, indem Sie etwa einen mehrheitlichen Beschluss fassen, eine Fremdfirma mit dem Winterdienst zu beauftragen. Einzelne Eigentümer oder alle Eigentümer im Wechsel können Sie nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer wirksam zum Winterdienst verpflichten.
Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter möglich
Haben Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet, können Sie den Winterdienst durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf Ihren Mieter übertragen. Dann obliegt es Ihrem Mieter, bei Schnee und Eis regelmäßig zu kehren und zu streuen.
Vorsicht: Allerdings sind Sie dann nicht von der Verantwortung befreit. Denn Sie sind verpflichtet, Ihren Mieter regelmäßig und fortlaufend zu kontrollieren und zu überprüfen, ob und inwieweit er der ihm übertragenen Streu- und Räumpflicht ordnungsgemäß nachkommt. Erfüllen Sie diese Kontrollpflicht nicht, haften Sie, wenn es zu einem Schadensfall kommt.
Das OLG Hamm hat die Kontrollpflicht des Vermieters einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus dahingehend konkretisiert, dass er den Mieter zumindest 2- bis 3-mal in der Woche stichprobenhaft kontrollieren muss. Eine monatliche Kontrolle sah das Gericht nicht als ausreichend an (Urteil v. 16.01.12, Az. 1 6 U 206/11).
Wichtig: Kommt jemand zu Schaden, weil der Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird, haften Sie als Wohnungseigentümer für den entstandenen Schaden. Im Rahmen einer Gebäudehaftpflicht- oder privaten Haftpflichtversicherung können Sie sich gegen eine Inanspruchnahme absichern. Soweit Ihr Mieter über die Nebenkostenabrechnung die Gebäudehaftpflichtversicherung mitbezahlt, profitiert auch er vom Versicherungsschutz.
Meistens wird der Winterdienst in Eigentümergemeinschaften auf den Verwalter, Hausmeister oder ein Fremdunternehmen übertragen. Aber auch dann sind Sie zur regelmäßigen Kontrolle verpflichtet. Kommt es wegen des nicht ordnungsgemäßen Winterdienstes zu einem Schaden, können Sie der Haftung nur entgehen, wenn Sie nachweisen, dass Sie den Dritten gewissenhaft ausgewählt, sorgsam angewiesen und fortlaufend überwacht haben.
Achten Sie bei einer Übertragung des Winterdienstes auf den Hausmeister oder eine Fremdfirma immer darauf, dass der Beauftragte eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung hat. Ansonsten werden Sie nämlich zur Kasse gebeten, wenn die verantwortliche Person oder Firma im Schadensfall nicht zahlen kann.
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