Mietrecht

Nutzen Sie als Vermieter Ihre 4 Sonderkündigungsrechte

Nutzen Sie als Vermieter Ihre 4 Sonderkündigungsrechte
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Das Gesetz eröffnet Ihnen neben der fristlosen und der ordentlichen Kündigung noch weitere Kündigungsmöglichkeiten. In der Praxis wissen viele Vermieter aber um ihre Sonderkündigungsrechtegar nicht. Dabei können diese für Sie sehr hilfreich sein, denn mit einer Sonderkündigung können Sie ansonsten unkündbare Verträge beenden.

Das Gesetz spricht nicht von einer Sonderkündigung, sondern von einer „außerordentlichen Kündigung mitgesetzlicher Frist“. Hinter diesem sperrigen Begriff versteckt sich Ihr Recht, auch einen Zeitmietvertrag zu kündigen. Zudem dürfen Sie kündigen, wenn im Mietvertrag das Recht auf Kündigung durch einen vereinbarten Kündigungsverzicht ausgeschlossen ist.

Das sind Ihre 4 Sonderkündigungsrechte als Vermieter:

1. 30-jähriger Zeitmietvertrag:

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine feste Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart, dürfen Sie diesen Vertrag nach Ablauf von 30 Jahren seit Mietbeginn jederzeit mit der gesetzlichen 3-Monats-Frist kündigen (§ 544 BGB). Geht Ihre Kündigung dem Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Bitte beachten Sie: Diese Kündigungsmöglichkeit besteht nicht, wenn der Vertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters abgeschlossen worden ist. Auch einen Mietvertrag, der schlicht schon 30 Jahre oder länger gedauert hat, dürfen Sie hiernach nicht kündigen (die 30-jährige Laufzeit muss im Mietvertrag vereinbart worden sein).

2. Tod des Mieters:

Stirbt Ihr Mieter, treten dessen Ehe- oder Lebenspartner, unter Umständen auch die Kinder oder andere Familienangehörige in den Mietvertrag ein, wenn diese Personen bereits zuvor zusammen mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben (§ 563 BGB).

Spricht gegen den eintretenden Mieter ein wichtiger Grund, dürfen Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen 3-Monats-Frist kündigen.

Bitte beachten Sie: Sobald Sie erfahren, dass Ihr Mieter gestorben und welche Person in den Mietvertrag eingetreten ist, haben Sie nur 1 Monat Zeit, diesem Ihre Kündigung zukommen zu lassen.

3. Eintritt des Erben:

Wenn nach dem Tod Ihres Mieters keine Familienangehörigen, die vorher mit ihm zusammenlebten, in den Vertrag eintreten, wird der Vertrag mit den Erben des Mieters fortgesetzt. Wie im Fall zuvor dürfen Sie den Mietvertrag innerhalb 1 Monats mit 3-monatiger Frist kündigen (§ 564 BGB).

Ihr Vorteil: Ein wichtiger Grund gegen die Person des Erben braucht hier nicht zu bestehen.

4. Erwerb in Zwangsversteigerung:

Erwerben Sie vermietete Räume im Wege der Zwangsversteigerung, dürfen Sie Ihrem Mieter außerordentlich mit 3-monatiger Frist kündigen (§ 57a Zwangsversteigerungsgesetz = ZVG).

Bitte beachten Sie: Dieses Kündigungsrecht haben Sie zum 1. Termin auszuüben, zu dem die Kündigung zulässig ist. Erhalten Sie den Zuschlag für eine vermietete Wohnung zum Beispiel am 20.09., müssen Sie dem Mieter bis zum 3. Werktag im Oktober kündigen.

Fazit: Als Vermieter haben Sie mehr Rechte, als viele oft denken!

Bildnachweis: Picture-Factory / Adobe Stock

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