Das Preis-Leistungs-Verhältnis bleibt auf lange Sicht eher im Gleichgewicht. Diese Ausgewogenheit nützt wiederum dem Mietverhältnis. Die Höhe der Anpassung ist dabei nicht vorgegeben. Sie erfolgt im vorher festgelegten Fall im Rahmen durch billige Festlegung oder durch Neuverhandlung der Miethöhe.
Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Leistungsvorbehaltsklausel bestimmte Voraussetzungen erfüllt. In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde folgende Formulierung für zulässig erachtet:
"Der Vermieter prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, …, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."
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Folgende Kriterien waren dabei für den BGH von Bedeutung:
Bezugsgrößen und Ausmaß der Änderung müssen klar sein
Um das Ausmaß der Änderung absehen zu können, müssen die Bezugsgrößen eindeutig sein. Bezug genommen werden kann beispielsweise wie hier auf die ortsübliche Miete. Aber auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes stellt einen anerkannten Maßstab dar.
Fester Anlass oder Zeitpunkt der Mietänderung erforderlich
Hinsichtlich des Zeitpunkts ist es zulässig, nach einer bestimmten Zeitspanne – so wie hier alle drei Jahre – eine Preisanpassung vorzunehmen. In gleicher Weise kann das auch von einer bestimmten Preisentwicklung in vorab festgelegter Höhe abhängig gemacht werden – etwa fünf Prozent Preissteigerung seit der letzten Anpassung.
Insofern lässt der BGH auch zu, die Angemessenheit der Miete als Anlass zu nehmen. Hierfür müssen aber objektive Anhaltspunkte vorliegen, die ein Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung belegen – etwa ein gestiegener Nutzungswert. Sinnvoll ist es das durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen.
Billigkeitserwägungen wichtig
Damit einer einseitig möglichen Bestimmung der Miethöhe durch den Vermieter nicht die gerichtliche Ablehnung droht, sollte sie zudem wie hier unter den Grundsatz der Billigkeit gem. § 315 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gestellt sein. Dann kann der Mieter im Falle des Falles zwar keine Bestimmungserklärung verlangen, die Miethöhe aber im Klageweg gerichtlich bestimmen lassen.
Sinnvoll ist das natürlich nur bei einer Mietanpassung nach unten, die der Vermieter verweigert.
(BGH, Urteil v. 27.06.2012, Az.: XII ZR 93/10)