Diese Entscheidung ist von immenser Bedeutung, da sie eine gängige Praxis betrifft. In dem geradezu exemplarischen Urteilsfall hatte die Mieterin die Miete wegen eines vermeintlichen Mangels gemindert, was der Vermieter als rechtswidrig ansah. Statt jedoch die einbehaltene Miete mühsam einzuklagen, bediente sich der Vermieter kurzerhand aus der Mietkaution.
Hierzu sah sich der Vermieter auch deshalb berechtigt, weil der Mietvertrag folgende Klausel enthielt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“
Der BGH sieht dies jedoch anders und die Mieterin im Recht: Im laufenden Mietverhältnis darf ein Vermieter die Mietkaution nur bei unstreitigen Forderungen verwerten. Denn solange der Mietvertrag besteht, muss der Vermieter die Mietkaution treuhänderisch verwalten, was deren Verwertung ausschließt. Erst mit dem Mietvertrag endet auch das Treuhandverhältnis zur Mietkaution. Nun kann der Vermieter seine Forderungen durch Aufrechnung verwerten – auch wenn der Mieter sie bestreitet.
Die Karlsruher Richter stellten klar, dass diese Grundsätze zwingend gelten, also zu Lasten des Mieters nicht außer Kraft gesetzt werden können. Somit ist klar: Möchten Sie sich eine Mietminderung nicht gefallen lassen, müssen Sie den einbehaltenen Betrag per Mahnbescheid oder Klage geltend machen. Die Mietkaution ist in diesem Fall tabu.
Auch diese 3 wichtigen Urteile zur Mietkaution sollten Sie kennen:
- In Höhe einer objektiv zu erwartenden Nachzahlung aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter bei Mietende die Rückzahlung der Mietkaution verweigern (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).
- Zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigen auch Rückstände aus einer nicht gezahlten Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB).
- Die Mietkaution kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).
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