Die Entscheidung ist von immenser Bedeutung, da sie eine gängige Praxis betrifft. In diesem geradezu exemplarischen Fall hatte die Mieterin die Miete wegen eines vermeintlichen Mangels gemindert, was der Vermieter als rechtswidrig ansah. Statt jedoch die einbehaltene Miete mühsam einzuklagen, bediente sich der Vermieter kurzerhand aus der Mietkaution.
Hierzu sah sich der Vermieter auch deshalb berechtigt, weil der Mietvertrag folgende Klausel enthielt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“
Der BGH sieht dies jedoch anders und die Mieterin im Recht: Im laufenden Mietverhältnis darf ein Vermieter die Mietkaution nur bei unstreitigen Forderungen verwerten. Denn solange der Mietvertrag besteht, muss der Vermieter die Mietkaution treuhänderisch verwalten, was deren Verwertung ausschließt. Erst mit dem Mietvertrag endet auch das Treuhandverhältnis zur Mietkaution. Nun kann der Vermieter seine Forderungen durch Aufrechnung verwerten – auch wenn der Mieter sie bestreitet.
Die Karlsruher Richter stellten klar, dass diese Grundsätze zwingend gelten, also zulasten des Mieters nicht außer Kraft gesetzt werden können. Somit ist seither klar: Möchte der Vermieter sich eine Mietminderung nicht gefallen lassen, muss er den einbehaltenen Betrag per Mahnbescheid oder Klage geltend machen. Die Mietkaution ist in diesem Fall für ihn tabu.
Beachten Sie auch diese 2 wichtigen Urteile zur Mietkaution:
- In Höhe einer objektiv zu erwartenden Nachzahlung aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter bei Mietende die Rückzahlung der Mietkaution verweigern (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).
- Die Mietkaution kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter geltend gemacht werden (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).
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