Die Lage – Der wichtigste Faktor oder vernachlässigbar?
Lage, Lage, Lage, so lautet ein weitverbreitetes Klischee über die Immobilienbranche. Und natürlich steht außer Frage, dass die Lagen den Wert signifikant bestimmen und somit kleine Berliner oder Münchner Innenstadtwohnungen ganze Häuser in eher provinzieller Lage preislich überbieten können. Aber auch lokale politische Gegebenheiten können eine Rolle spielen, wie etwa eine Mietpreisbremse. Da viele die Mieteinnahmen bei der Tilgung ihrer Kredite fest einplanen, kann es sich lohnen, bei der Standortauswahl zu recherchieren, ob die Mietpreisbremse geplant ist oder schon greift. Bei einem internationalen Investment stellt sich natürlich auch die Frage nach den Immobilienmarktentwicklungen vor Ort. Doch auch wenn die Lage sicherlich ein wichtiger Faktor ist, werden Anleger hier oft bei der Auswahl dessen, was als gute Lage gilt, überrascht. Es sind nicht die Großstädte, welche momentan den größten Preisanstieg verzeichnen, sondern eher die mittelgroßen Städte. In den letzten Jahren überholten hier Städte wie Landshut und Heilbronn Metropolen wie Berlin oder Frankfurt. Das liegt einerseits daran, dass viele mittelgroße Städte von einer räumlichen Nähe zu Großstädten profitieren, der Absatzmarkt an Immobilien dort aber noch nicht überhitzt . Ganz abschreiben sollte man diese Großstädte aber nicht, so ist die Wertsteigerung zum Beispiel in München immer noch bemerkenswert (weitere Informationen dazu in dieser Wertsteigerung Immobilien Tabelle) und die Stadt eines der beliebtesten Anlageziele.
Auch wenn die Lage maßgeblich die Wertsteigerung betrifft, gibt es natürlich auch andere Aspekte, welche eine große Rolle spielen.
Niedrige Zinsen – Ein Garant für den Wertzuwachs der Immobilie?
Niedrige Zinsen treiben die Preise für Immobilien nach oben. Wenn Kredite leicht zu bedienen sind, steigt das Interesse am Besitz der eigenen vier Wände, da man einerseits unabhängig von Vermietern sein will, andererseits aber auch selbst sein Geld lieber anlegt, als es für Miete auszugeben. Diese erhöhte Nachfrage ist für viele Städte oft nicht zu bedienen, was wiederum die Marktpreise anziehen lässt. Solange also Geld billig verliehen wird und die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt, ist eine Entspannung des Immobilienmarktes eher unwahrscheinlich.
Aber um die anhaltende Inflation zu bekämpfen, hob die EZB im Juli 2022 zum ersten Mal seit 11 Jahren den Leitzins an. Auch wenn die Erhöhung mit 0,5 Prozent nicht besonders groß erscheint, die Auswirkungen der Abkehr von der Negativzinspolitik sind beträchtlich. Außerdem werden schon weitere Erhöhungen in Aussicht gestellt, die EZB spricht von einer Zinswende.
Doch auch wenn höhere Zinsen das Wachstum behindern, so ist es unwahrscheinlich, dass sich der deutsche Markt auf eine Krise zubewegt. Die Nachfrage nach Wohnraum war in Deutschland selbst während der Finanzkrise 2008 größer als das Angebot und es gibt keinen Hinweis darauf, dass sich daran etwas ändert. Zumal durch die höheren Zinsen und den gestiegenen Baukosten geht der Neubau aktuell stark zurück und viele Baustellen werden gestoppt .
Bevölkerungsentwicklung und die Bedeutung für den Wohnungsmarkt
Ganz im Gegenteil, durch den demografischen Wandel und Migration wird der Mangel an Wohnraum eher prekärer. Viele zieht es in die Metropolregionen oder zumindest in die Städte in der Nähe von Großstädten, denn dort sind nicht nur die Berufschancen höher, sondern es befinden sich dort auch oft Universitäten und andere Ausbildungsstätten. Doch andere Faktoren begünstigen ebenso diese Entwicklung: Besserer Nahverkehr, längere Geschäftsöffnungszeiten und ausgeprägteres Nachtleben sind für viele junge Menschen ein Grund, in die Städte zu ziehen. Der erhöhte Zuzug hat einen Pull-Effekt, denn wenn aus einer Abschlussklasse ein Großteil in die Stadt ziehen möchte, dann wird der Rest schon aus sozialen Gründen nicht zurückbleiben wollen. Des Weiteren spart man sich in Großstädten oft das Auto, was wiederum die höheren Mietkosten ein Stück weit amortisiert.
Dieser Pull-Effekt greift auch bei der Migration. Viele Einwanderer ziehen nicht nur wegen den potenziellen Arbeitgebern in die Stadt, sondern auch, weil die deutschen Städte im Gegensatz zu ländlichen Gebieten meist ein internationales Selbstverständnis haben und es dort auch mehr Angebote wie z.B. Sprachkurse für Migranten gibt. Oft sind auch schon in der Vergangenheit Familienmitglieder nach Deutschland gekommen und haben sich in den Großstädten niedergelassen und so suchen viele dann auch eine räumliche Nähe zu ihren Verwandten.
Doch auch für ältere Menschen wird das Leben auf dem Land unattraktiver. Wenn die Kinder und Enkel wegziehen, die Ärzte und Geschäfte schließen und das Nahverkehrsangebot immer weiter eingeschränkt wird, denken auch viele alteingesessene Menschen daran, den Wohnort zu wechseln. Ob diese Landflucht auf lange Sicht Bestand haben wird, lässt sich noch nicht pauschal sagen, aber auf absehbare Zeit wird der Bedarf an Wohnungen in den Städten noch steigen.
Schließlich kann man sagen, dass Immobilien als Sachwerte eine sichere Kapitalanlage bleiben. Außerdem bieten vermietete Immobilien einen guten Schutz vor Inflation und Sicherheit in Krisenzeiten.
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