Kredit

Objektfinanzierung: Darlehenssplitting oder Sondertilgung

Maximale Zinssicherheit zu günstigen Preisen: Das ist das Ziel Ihrer Objektfinanzierung. Manche Immobilienbesitzer überlegen, Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten abzuschließen, um das Risiko (deutlich) höherer Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist gering zu halten. So könnte ein Darlehenssplitting aussehen:

Mit einem Darlehensanteil könnten Sie von den niedrigen Zinsen für 5 Jahre fest profitieren. Mit einem weiteren Darlehensanteil wählen Sie den Mittelweg mit einer Zinsbindungsdauer von 10 Jahren. Den restlichen Teil des Darlehens zurren Sie für 15 Jahre fest.

Was zunächst überzeugend erscheint, ist auf den zweiten Blick gar nicht so interessant. Das zeigt sich nach 5 Jahren, wenn die erste Zinsbindung zur Verlängerung ansteht. Dieser Darlehensanteil ist klein und steht an nachrangiger Stelle im Grundbuch.

Selbst wenn er erstrangig sein sollte, hat die Bank in jedem Fall sichergestellt, dass bei einem Bankwechsel ihre eigenen noch bestehenden Kredite an vordere Stelle rücken. Die Bank weiß also, dass es wenige Geldgeber in Deutschland geben wird, die nachrangige, oft kleinere Darlehensanteile zu guten Zinssätzen anbieten.Sie müssen also damit rechnen, dass es schwierig ist, sich bei der Bank erneut beste Konditionen zu sichern. Damit ist der Zinsvorteil durch die Darlehenssplittung schnell aufgebraucht.

Ausnahme:

Sie können diesen Darlehensteil am Ende der Zinsbindung komplett ablösen.Eine Alternative besteht darin, dass Sie sich das Recht auf Sondertilgungen einräumen lassen. Dann können Sie im Lauf der Jahre auch größere Geldbeträge zur Entschuldung verwenden. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind fast alle Banken bereit, den Kunden dieses Recht einzuräumen.

Achtung:

Machen Sie in einem Jahr von der Sondertilgung keinen Gebrauch, können Sie diese nicht in einem Folgejahr nachholen. Deshalb ist es empfehlenswert, das Sondertilgunsrecht möglichst großzügig zu bemessen. Selbst wenn Sie eine jährliche Sondertilgung von "nur" ein bis drei Prozent als realistisch ansehen, sollten Sie sich besser 5 Prozent Sondertilgung sichern.

Beachten Sie außerdem folgende "Deckelung". Die vereinbarte Sondertilgung darf bei einigen Banken allenfalls dazu führen, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung getilgt ist. Dass es Ihnen mit Hilfe der jährlichen Sonderzahlungen gelingt, das Darlehen bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzuzahlen, lassen diese Banken nicht zu.

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Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.