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Zurückbehaltungsrecht des Mieters setzt Mängelanzeige voraus

Zurückbehaltungsrecht des Mieters setzt Mängelanzeige voraus
geschrieben von Michael Konetzny

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängel in der Wohnung setzt eine vorherige Mangelanzeige voraus. Hat der Vermieter von dem Mangel keine Kenntnis, kann er ihn auch nicht beseitigen.

Ein Mieter kann sein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels in seiner Wohnung nur ausüben, wenn er den Vermieter über den Mangel informiert hat.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängel in der Wohnung
Nach einem aktuellen Urteil des BGH setzt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters eine vorherige Mängelanzeige voraus (BGH 3.11.2010, VIII ZR 330/09).

In dem zu entscheidenden Fall zahlte der Mieter für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 5. Juni 2007 den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter widersprachen der Kündigung einige Tage später unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wegen der Mängel in seiner Wohnung.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters setzt vorherige Mängelanzeige voraus
Mit seiner Klage begehrte der Vermieter u. a. die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das LG wies in einer Berufungsklage die Klage ab, da nach Ansicht der Richter die Mieter mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten sind. Ungeachtet der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ohne vorherige Mängelanzeige bestehe aufgrund des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels.

Bedingt durch den vorhandenen Mangel können sich die Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Das BGH hob das Urteil zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters aber wieder auf.

Klage gegen das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne vorherige Mängelanzeige
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne vorherige Mängelanzeige kommt in dem zu entscheidenden Fall nicht in Betracht. Vielmehr dient das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung seiner Verpflichtungen auszuüben. Solange dem Vermieter aber ein Mangel überhaupt nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht des Mieters die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu veranlassen, nicht erfüllen.

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters kann daher erst nach der Anzeige des Mangels ausgeübt werden.

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Michael Konetzny

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