Wichtige Tipps zum Vorsteuerabzug bei Vermietung

Was müssen Sie beim Vorsteuerabzug bei Vermietung beachten?

Der Vorsteuerabzug bei Vermietung ist ein sehr komplexes, vielschichtiges, wenn nicht kompliziertes Thema. Oft wird in Fachpublikationen auch von einer Umsatzsteuerfalle gesprochen. In der Regel sieht es so aus, dass die Vermietung von Grundstücken und Immobilien von der Umsatzsteuer befreit ist.

Die Umsatzsteuerpflichtenoption

Es ist also unter bestimmten Umständen und Voraussetzungen möglich, zur Umsatzsteuerpflicht zu wechseln und so in der Steuerabrechnung die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf oder der Errichtung eines Gebäudes geltend zu machen. Hier gelten jedoch etliche Einschränkungen.

In erster Linie ist bei Bauwerken das Alter des Gebäudes entscheidend. Es geht um eine Differenzierung zwischen sogenannten Alt- und Neugebäuden. Hier ist der Paragraph 9 Absatz 2 des Umsatzsteuergesetzes führend. Besitzer und Vermieter von Altgebäuden haben dabei große Vorteile. Sie haben nämlich die Möglichkeit zu einer Umsatzsteuerpflicht zu optionieren, wenn das Gebäude vor einem bestimmten Zeitpunkt fertiggestellt worden ist.

Umsatzsteuermäßig ist ein Gebäude ein Neugebäude, wenn mit dem Beginn des Baues nach einem bestimmten Datum angefangen wurde, beziehungsweise wenn es nach dem Jahre XXXX fertiggestellt worden ist. Es ist also, wenn Sie, wie auch immer, durch Kauf oder Erbe, in den Besitz eines Gebäudes oder Grundstückes gelangen und zu eben dieser Umsatzsteuerpflichtoption tendieren, von äußerster Wichtigkeit und unumgänglich, sehr genau zu eruieren, wann mit dem Bau des Gebäudes begonnen wurde, und, wann das Gebäude fertiggestellt wurde.

Trotzdem ist die Wahl dieser Option, die rechtliche Möglichkeit, die Umsatzsteuer zu berechnen, bei Neugebäuden nur dann möglich, wenn der Mieter Unternehmer ist und damit berechtigt zum Vorsteuerabzug. Dies ist bei Altgebäuden so nicht der Fall.

Was grundsätzlich gilt

Vorsteuerabzugsberechtigt sind Sie als Rechnungsaussteller, wenn Sie als Leistender und gleichzeitig der Leistungsempfänger als Unternehmer fungieren. Es muss eine Rechnung existieren. Die Vermietung, die Leistung erfolgt nicht im Ausland. Kurzfristige Vermietungen von Hotelanlagen, Ferienhäusern, Betriebsvorrichtungen oder Garagen sind auf alle Fälle umsatzsteuerpflichtig.

Wie wird der Gewinn aus einer Vermietung in der Steuererklärung behandelt?

Die Einkünfte, die Sie beziehen, wenn Sie ein Gebäude oder ein Grundstück vermieten oder verpachten, werden in Ihrer Steuerklärung mit dem Einnahmenüberschuss über den Posten Werbungskosten errechnet. Hier gilt der Paragraph 2 Nummer 2 des Einkommensteuergesetzes. Diese Gewinne, Einkünfte, wenn Sie ein Gebäude oder Grundstück verpachten oder vermieten, sind sogenannte Überschusseinkünfte – im Gegensatz zu Gewinneinkünften. Sie sind der zweiten Art im Dualismus der Einkünfteermittlung unterworfen. Das will heißen, dass Sie nach dem Paragraphen 2 Absatz 1 Nummer 6 des Einkommenssteuergesetzes steuerpflichtig zu behandeln sind.

Schwieriges Gelände

Im Zusammenhang mit dem Vorsteuerabzug bei Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder Grundstücken, als Unternehmer oder Privatperson, gibt es eine Unmenge von Klippen – es ist anzuraten, bei dieser Materie tatsächlich einen Steuerberater hinzuzuziehen. Die Entscheidung, die Umsatzsteuerbefreiung abzulehnen und die Umsatzsteuerpflicht zu wählen, kann über viele Jahre auf Ihre Steuerzahlung einwirken und ist deshalb mit viel Vorsicht zu behandeln.

Veröffentlicht am 8. Mai 2013
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