Immobilien

Mit „Hebeleffekt“ Immobilien-Rendite vervielfachen

Mit "Hebeleffekt" Immobilien-Rendite vervielfachen
geschrieben von Burkhard Strack

Mit vermieteten Immobilien lassen sich außergewöhnlich hohe Renditen erzielen – wenn Sie als Investor den „Hebeleffekt“ nutzen. Das bedeutet: Sie finanzieren die Anlage zu einem größeren Teil auf Kredit. Das vervielfacht die Rendite immer dann, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen. Lesen Sie hier, wie Profis rechnen. Aber Achtung: Kreditfinanzierte Anlagen sind immer riskant.

Hebelwirkung – was ist das?

Als Leverage-Effekt, Hebeleffekt bzw. Hebelwirkung wird die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch Einsatz des Fremdkapitals zwecks Finanzierung einer Investition verstanden. Mit der Hebelwirkung haben wir erst dann zu tun, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnimmt als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.

Hebeleffekt und Mietimmobilien

Gut lässt sich das am Beispiel von Immobilien erläutern. Sie wollen 100.000 EUR in eine Immobilie investieren. Lassen Sie uns zwei Szenarien analysieren:

1. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie, die Sie dann vermieten, und finanzieren sie ausschließlich mit Eigenkapital. Der Kaufpreis liegt bei 100.000 EUR, die Nettomieteinnahmen liegen bei 6.000 EUR p. a. Somit liegt die Rentabilität der Investition bei 6%. Ein bisschen wenig, oder? Es geht doch auch anders!

2. Sie kaufen dieselbe Immobilie und vermieten Sie für 6.000 EUR p.a., nur das Finanzierungsmodell sieht ein wenig anders aus. Ihre Anzahlung beträgt nur 10.000 EUR (10% der Gesamtinvestition), weitere 90% finanzieren Sie über die Bank. Der effektive Zinssatz beträgt 3,6%, die anfängliche Tilgung des Bankdarlehens liegt bei 1% p.a. Aus Vereinfachungsgründen nehmen wir ferner an, dass die Zinsen und Tilgung des Darlehens am Ende des Jahres erfolgen. Was passiert jetzt?

Ihre jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 6.000 EUR. Sie tilgen im ersten Jahr das Bankdarlehen (900 EUR) und zahlen die Zinsen (3.240 EUR). Ihr passives Einkommen liegt bei 1.860 EUR (6.000 EUR – 4.140 EUR). Somit erwirtschaften Sie eine Eigenkapitalrendite i. H. v. 18,6% p. a. Dazu kommen noch weitere wesentliche Effekte:

  • Dank Tilgung des Bankdarlehens erhöht sich Ihr Anteil am Gesamtkapital, somit – vereinfacht gesagt – gehört mehr der Immobilie Ihnen, als die ursprünglichen 10%
  • Sie haben für das Investment nur 10.000 EUR eingesetzt, d. h. Ihnen bleiben weitere 90.000 EUR übrig. Diese investieren Sie auch – in weitere 9 Immobilien, mit denselben Cashflow-Annahmen. Ihr passives Einkommen aus den insgesamt 10 Immobilien beträgt also 18.600 EUR p. a. und die Jahresrenditen (bezogen auf das Eigenkapital) liegen bei 18,6%.
  • Dank Verteilung Ihres Kapitals in mehrere Investments streuen Sie Risiken. Wenn Sie z. B. mit dem einen oder anderen Mietausfall zu tun haben, ist es logischerweise besser, 10 Mietobjekte zu besitzen, als nur eins. "Don’t put all your eggs in one basket", sagte bereits Harry M. Markowitz.

Fazit

Dank Nutzung der Fremdfinanzierung können Sie die Renditen auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich steigern. In unserem Beispiel lagen die Rendite bei 100% Finanzierung mit dem Eigenkapital bei 6%, während der Hebeleffekt es ermöglicht hat, sie bei 10% Finanzierung auf 18,6% p. a. zu steigern. Somit lag das passive Einkommen bei 6.000 EUR p. a im Beispiel ohne Nutzung der Fremdfinanzierung und bei 18.600 EUR p. a. mit Nutzung der Fremdfinanzierung.

Wichtig aber auch: Auch die Risiken steigen mit einer Fremdfinanzierung. Bei Mietausfällen stimmt z.B. die Rechnung nicht mehr, die Kreditbelastungen können dann erdrückend werden.

Weitere Informationen zum Thema bekommen Sie in dem GeVestor-Artikel: "Leverage Effekt Formel – wie man die Kennzahlen berechnet"

Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied), Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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