Das Gesetz legt nur für preisgebundenen Wohnraum fest, was zu den Schönheitsreparaturen gehört (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Zwar gilt dies mittlerweile weitestgehend auch für preisfreien Wohnraum (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08). Dennoch sind viele Fragen ungeklärt, was sich auch daraus ergibt, dass die heutige Zeit andere Anforderungen an Renovierungen stellt.
Beispiel: Vielfach sind Wohnungen inzwischen nicht mehr mit Fußbodendielen, sondern mit Parkett ausgestattet. Insofern wäre es naheliegend, dass an die Stelle des Streichens von Fußböden das Abschleifen und Versiegeln des Parketts treten müsste. Dies hat der BGH jedoch abgelehnt (BGH, Urteil v. 13.09.10, Az. VIII ZR 48/09).
Dabei tragen Sie das Risiko. Ist Ihr Mieter nach dem Mietvertrag beispielsweise verpflichtet, "Fenster und Türen zu streichen", so ist diese Klausel unwirksam. Denn sie stellt nicht klar, dass das Streichen nur die Innenseiten umfasst und der Außenanstrich – den ein Mieter nie zu leisten hat – nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. DIII ZR 222/09).
Welche Schönheitsreparaturen dürfen Sie nun zulässigerweise von Ihrem Mieter verlangen?
Die folgende Übersicht zeigt es Ihnen:
- Wände ? Wände sind erforderlichenfalls zu tapezieren und/oder zu streichen.
- Decken ? Es ist nur Streichen erforderlich.
- Holzfußböden ? Mieter muss erforderlichenfalls streichen, die Böden abschleifen muss er auch dann nicht, wenn übliche Gebrauchsspuren vorhanden sind.
- Sockelleisten ? Das Streichen gehört zu den vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen.
- Parkett ? Der Mieter muss es nur reinigen, unversiegeltes Parkett ist zu wachsen/ölen.
- Teppichböden ? Eine Grundreinigung ist erforderlich (Staubsaugen reicht nicht); eine Erneuerung bei üblicher Abnutzung ist vom Mieter nicht geschuldet.
- Heizkörper, Heizrohre ? Streichen bzw. Lackieren
- Innentüren ? Streichen bzw. Lackieren
- Außentüren ? Streichen, aber nur von innen
- Einfachfenster ? Streichen, aber nur von innen (von innen sichtbare Teile, nicht aber der Falz)
- Doppelfenster ? Die inneren Fenster sind komplett zu streichen einschließlich des Zwischenraums; beim äußeren Fensterflügel sind nur die von innen sichtbaren Teile zu streichen, nicht jedoch der Falz.
- Fensterverkettung ? Dies ist Instandhaltung.
- Wasserrohre, Gasrohre unklar Nach der gesetzlichen Definition (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV) ist dies nicht erforderlich, nach dem Sinn und Zweck von Schönheitsreparaturen (Dekoration) aber schon.
- Einbauschränke ? Einbauschränke sind nur dann zu streichen, wenn sie als Teil der Wand zu betrachten sind.
- Raumteilende Einbauten ? Es ist keine Renovierung erforderlich, weil sie nicht Teil der Wände sind.
- Holzverkleidungen an ? Als Teil der Wand sind sie vom Mieter zu lasieren oder zu streichen, aber nicht Wänden, Decken zu schleifen.
- Balkon-Innenflächen, ? Diese Flächen gehören zum Außenbereich, an dem ein Mieter nie Schönheits-Loggien-Innenflächen-Reparaturen ausführen muss.
- Wintergärten ? Wände, Decken und Fenster sind in den Bereichen zu renovieren, die vermietet und dem betreffenden Mieter allein zugänglich sind.