Vermieter sollten daher beachten: Schäden durch den täglichen Gebrauch einer Türsprechanlage kann nicht mit einer Wartung vorgebeugt werden. Kommt es bei einer Türsprechanlage zu einem Defekt, hat im Interesse der Mieter eine Reparatur zu erfolgen. Kosten für eine Reparatur sind aber nie umlagefähige Betriebskosten – so legt es die Betriebskostenverordnung eindeutig fest (§ 1 Abs. 2).
Im Urteilsfall ging es um einen Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, und der seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2014 und 2015 verklagt hatte.
Grundlage der Betriebskostenabrechnungen waren die jeweiligen Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft. Gegen die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnungen sprach nach Ansicht des Mieters, dass Kosten für die regelmäßige Wartung der Türsprechanlage umgelegt worden waren.
So sag es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte, das unlängst den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters entschied. Das Gericht stellte klar, dass in der Hausgeldabrechnung nur umlagefähige Kostenpositionen zulässig waren. Die Kosten für die Wartung der Türsprechanlage waren nicht umlagefähig. Damit waren die Betriebskostenabrechnungen insgesamt rechtswidrig und nicht auf den Mieter umlegbar. Zudem ermahnt das Gericht den vermietenden Wohnungseigentümer, dass er für einen fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnungen zu sorgen habe.
Fazit: Vermieter müssen Sie bei einer Betriebskostenabrechnung sehr sorgfältig sein. Offensichtlich unbegründete Kostenpositionen darf ein Mieter auch ohne Belegeinsicht zurückweisen. Verwaltungskosten und Reparaturkosten müssen immer herausgerechnet werden. Und „Sonstige Betriebskosten“ dürfen nur abgerechnet werden, wenn diese mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart haben.
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