Immobilien

Wann Sie die Erstattung der Renovierungskosten verweigern können

Wenn Ihr Mieter trotz unwirksamer Klausel renoviert, sind Sie als Vermieter im besten Juristendeutsch „ungerechtfertigt bereichert“. Deshalb darf der Mieter Ersatz seiner Kosten verlangen – aber nur 6 Monate lang.

Hat Ihr Mieter renoviert, obwohl er dies wegen unwirksamer Renovierungsklausel gar nicht musste, darf er von Ihnen die aufgewendeten Renovierungskosten ersetzt verlangen (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07). So weit, so schlecht.

Seinen Anspruch muss der Mieter innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mieträume gerichtlich geltend machen, sonst ist seine Forderung verjährt. Diese Verjährung tritt also unabhängig davon ein, wann der Mieter erfährt, dass seine Renovierungsklausel unwirksam ist (BGH, Urteil v. 04.05.11, Az. VIII ZR 195/10).

Checkliste Schönheitsreparaturen

Prüfen Sie, ob diese Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist:

  • Es wurde keine Anfangsrenovierung vereinbart.
  • Es wurde kein sogenannter "starrer Fristenplan" vereinbart.
  • Die von der Rechtsprechung angenommenen üblichen Fristen werden nicht unterschritten. (In Zukunft zur Sicherheit 4, 6 und 8 Jahre)
  • Die Fristen beginnen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
  • Falls eine Endrenovierung vereinbart wurde, ist diese abhängig von der Renovierungsbedürftigkeit der einzelnen Räume am Mietende.
  • Dem Mieter werden keine unzulässigen Vorgaben hinsichtlich der Art und Weise der Renovierung gemacht, insbesondere keine Vorgaben hinsichtlich der Renovierung während des bestehenden Mietverhältnisses.
  • Die Schönheitsreparatur- und/oder Endrenovierungsklauseln widersprechen nicht anderen Regelungen im Mietvertrag (z. B. Vereinbarungen unter "Sonstiges").
  • Die Schönheitsreparaturen sind fällig, d. h. die vereinbarten oder die üblichen Renovierungsfristen seit Mietbeginn oder seit der letzten Renovierung sind abgelaufen oder die Wohnung ist renovierungsbedürftig.
  • Es sind keine Schäden vor der Renovierung von Ihnen in der Wohnung zu beseitigen.
  • Sie haben den Mieter unter Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert.
  • Sie haben die notwendigen Arbeiten in der Aufforderung konkret benannt.
  • Die Fristsetzung ist angemessen (meist genügen 2 Wochen für eine komplette Renovierung).

Was viele Vermieter aber nicht wissen: In diesen 3 Fällen, müssen einem Mieter die Renovierungskosten nicht ersetzt werden, obwohl er rechtsgrundlos renoviert hat:

  1. Die nicht geschuldete Renovierung ist nicht fachgerecht erfolgt.
  2. Der Mieter wusste um die Unwirksamkeit der Klausel und hat dennoch renoviert, um "keinen Ärger" zu haben.
  3. Die Renovierung erfolgte bereits einige Monate vor Mietende. Dann hat der Mieter nämlich nicht aus einer vermeintlichen Pflicht heraus renoviert, sondern aus eigenem Bedürfnis.

Mein Tipp: Prüfen Sie genau, ob Sie dem Mieter den Ersatz der Renovierungskosten danach verweigern dürfen. Und prüfen Sie auch die Verjährung – denn nach meiner Erfahrung erheben Mieter ihre Forderungen häufig verspätet.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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