Vermietung unter Angehörigen nach der Immobilienübertragung

Vermietung unter Angehörigen nach der Immobilienübertragung

Vermietungen unter Angehörigen sind im Steuerrecht immer einer genauen Prüfung durch die Finanzverwaltung ausgesetzt. Noch genauer schaut der Fiskus hin, wenn die Vermietung im Anschluss einer Immobilienübertragung stattfindet und der neue Mieter der frühere Eigentümer war. Hier die Hintergründe.

Kein neues Thema in der Rechtsprechung
Bereits mehrfach hatte der Bundesfinanzhof über die Fragestellung zu entscheiden, ob Mietverträge unter nahen Angehörigen unter den Tatbestand des Gestaltungsmissbrauchs fallen, wenn der Mieter das Grundstück zuvor gegen wiederkehrende Versorgungsleistungen auf den Vermieter übertragen hat und der neue Immobilieneigentümer steuermindernde Verluste aus Vermietung und Verpachtung einfährt.

Leider winken die obersten deutschen Finanzrichter entsprechende Gestaltungen nicht in jedem Fall durch, weshalb Obacht geboten ist und die Details im Auge behalten werden müssen. Im Folgenden erfahren Sie daher die Details und worauf zu achten ist, damit Sie kein böses Erwachen erleben.

Grundtatbestand – Wohnrecht neben Mietvertrag
Das oberste Finanzgericht hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem ein Sohn von seinen Eltern ein Zweifamilienhaus übertragen bekommen hatte. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn zu einer lebenslänglichen Zahlung von seinerzeit 400 Euro an seine Eltern und räumte diesen darüber hinaus auch ein Wohnrecht für das Obergeschoss der Immobilie ein.

Weiterhin war bereits im Immobilienübertragungsvertrag vorgesehen, dass hinsichtlich des Obergeschosses ein Mietvertrag geschlossen wird, wonach die Eltern einen monatlichen Mietzins von 500 Euro an ihren Sohn als neuen Eigentümer zu entrichten hatten.

Aus dem Mietvertrag zwischen Eltern und Sohn resultierten bei dem Sprössling im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Werbungskostenüberschüsse, welcher dieser mit anderen positiven Einkünften steuermindernd verrechnen wollte. Das Finanzamt hingegen ließ die Verlustverrechnung der Werbungskostenüberschüsse nicht zu und plädierte auf einen Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten.

Erst die Münchener Richter des obersten Finanzgerichtes stoppten den Fiskus und folgten damit nicht der fiskalisch motivierten Auffassung.

Schrittweise Aufschlüsselung des Tatbestandes
Während das Finanzamt den Sachverhalt einheitlich betrachtet hatte, sezierte der Bundefinanzhof verschiedene Rechtsbereiche heraus. So stellte er in einem ersten Schritt heraus, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie und die sich daran anschließende Vermietung sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich unabhängig seien und daher auch getrennt voneinander beurteilt werden müssen.

Im zweiten Schritt betrachtete der Bundesfinanzhof dann die Immobilienübertragung und stellte aufgrund der grundsätzlichen Gestaltungsfreiheit klar, dass es keine Bedeutung hat, ob die Übertragung unentgeltlich, gegen einen in Geld geleisteten Kaufpreis, gegen Kaufpreisraten oder gegen Versorgungsleistungen stattfindet.

Mit dem dritten Schritt schließt sich endlich der Kreis, denn die Richter stellen klar, dass auch das Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag zivilrechtlich zulässig ist und damit eine steuerliche Beanstandung nicht gegeben ist. Grundvoraussetzung ist jedoch immer, dass der Mietvertrag fremdüblich ist und auch tatsächlich durchgeführt wird.

Im Ergebnis kann daher der Sohn die Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietertätigkeit an seine Eltern zur Gänze steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnen. Ein Gestaltungsmissbrauch kann aufgrund der höchstrichterlichen Entscheidung verneint werden.

Der Tipp für Sie: Wenn Sie daher einen ähnlichen gelagerten Sachverhalt haben, müssen Sie zum einen unbedingt darauf achten, dass das Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag nicht miteinander verknüpft ist. Dies könnte beispielsweise durch vertragliche Vereinbarung geschehen. Werden solch schädliche Vereinbarungen jedoch nicht getroffen, ist aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Nebeneinander nicht schädlich.

Zum anderen müssen Sie penibel darauf achten, dass der Mietvertrag mit Ihrem Verwandten zu fremdüblichen Bedingungen geschlossen wird und auch entsprechend den getroffenen Vereinbarungen durchgeführt wird.

 

Veröffentlicht am 31. Oktober 2011