Immobilien

Steuern: Verbilligte Wohnungsvermietung seit 1. Januar neu geregelt

Insbesondere an Verwandte bzw. Angehörige wird häufig zum „Freundschaftspreis“ vermietet. Damit Sie in einem solchen Fall dennoch Ihre Werbungskosten von Ihren Mieterträgen abziehen können, müssen Sie bestimmte Regeln beachten – und die haben sich zum 1. Januar 2012 geändert.

Verbilligte Wohnungsvermietung: So erhalten Sie sich den Werbungskostenabzug

Die gute Nachricht lautet: Viele Vermieter brauchen seit Jahresbeginn nicht mehr die aufwendige Totalüberschussprognose zu erstellen. Andererseits müssen Vermieter, die weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, jetzt damit rechnen, dass das Finanzamt Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt.

Folgendes gilt seit dem 1. Januar 2012:

  • Eine Totalüberschussprognose haben Sie als Vermieter nicht mehr zu erstellen, wenn die Miete 66% oder mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Vermietung gilt dann ausdrücklich als "vollentgeltlich" (§ 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz), weshalb alle Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66%, erfolgt künftig eine
    Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.
    Werbungskosten können Sie von den zu versteuernden Einnahmen nur
    abziehen, insoweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Beträgt die
    Miete zum Beispiel nur 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, können
    auch nur 50% der entstandenen Werbungskosten abgezogen werden.

Passen Sie laufende Mietverträge an

Bitte beachten Sie: Diese neuen Regeln gelten nicht nur für neu abgeschlossene Mietverhältnisse, sondern auch für alle laufenden Mietverträge. Um Steuernachteile zu vermeiden, sollten Sie erforderlichenfalls Ihre Mieter anpassen.

Handlungsbedarf besteht insbesondere dann wenn Ihre Miete zwischen 56 und 66% der Marktmiete liegt und Sie eine positive Überschussprognose vorweisen können. In diesem Fall kann für Sie ratsam sein, die Miete auf 66% des Ortsniveaus zu erhöhen, um sich den Genuss des Werbungskostenabzugs zu erhalten.

Ich empfehle Ihnen: Beraten Sie sich gegebenenfalls mit Ihrem Steuerberater, um keine steuerlichen Nachteile zu erleiden.

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Dr. Tobias Mahlstedt