Immobilien

Steuergünstige Vereinbarungen bei der Immobilienübertragung

Steuergünstige Vereinbarungen bei der Immobilienübertragung
geschrieben von Christoph Iser

Gerade bei der Immobilienübertragung wittern Finanzbeamte schnell einen Gestaltungsmissbrauch, wenn es sich um nahe Angehörige handelt. Die Rechtsprechung stellte aber klar, dass üblicherweise den Vereinbarungen der Vertragsparteien zu folgen ist.

Steueroptimale Übertragungen bei gemischten Schenkungen
In Zeiten, in denen die Erbschafts- und Schenkungssteuerreform in aller Munde ist und der Generationenwechsel ein Generationswort zu werden scheint, steht die Frage nach einem steueroptimalen Vermögensübergang auf die nächste Generation ganz oben.

Oftmals wird dabei jedoch nur die erbschafts- und schenkungssteuerliche Seite betrachtet, tatsächlich können sich jedoch auch bei der Einkommensteuer Vorteile ergeben, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 54/02) zeigt.

Hier übertrugen die Eltern ihr Zweifamilienhaus auf ihre Tochter. Das Erdgeschoss wurde seitens der Eltern zu eigenen Wohnzwecken genutzt, während das Obergeschoss unter fremdüblichen Bedingungen an einen Dritten vermietet war. Aufgrund einer besonderen Vereinbarung im Notarvertrag gelang hier eine geldbringende Steuergestaltung.

Schon im Notarvertrag vereinbaren
Aufgrund des notariellen Vertrages vereinbarten Eltern und Tochter die folgenden Gegenleistungen: Zum einen sollte ein Kaufpreis in Höhe von  160.000,00 Euro gezahlt werden, der entsprechend den Vereinbarungen der notariellen Urkunde ausschließlich auf das fremdvermietete Obergeschoss entfiel.

Für das von den Eltern selbstgenutzte Erdgeschoss wurde als Gegenleistung hingegen eine Ausgleichszahlung an die Schwester in Höhe von 40.000,00 Euro vereinbart sowie die Gewährung eines lebenslangen Wohnrechtes zu Gunsten der Eltern und auch deren lebenslange Pflege sowie nach dem Ableben die Pflege der Gräber dingfest gemacht.

Ertragsteuerliche Folgen
Die steuerliche und seinerzeit streitbefangene Gestaltung des Sachverhaltes liegt in der direkten und detailierten Aufteilung der für die Grundstücksübertragung vereinbarten Gegenleistungen, da diese aus rein steuerlicher Sicht unterschiedlich zu behandeln sind. Sofern sich der Übergeber des Vermögens nämlich ein Wohnrecht vorbehält, sind insoweit keine (steuerlich zu bewertenden) Anschaffungskosten gegeben.

Ebenso verhält es sich hinsichtlich der lebenslangen Pflegevereinbarung zu Gunsten der Eltern sowie der anschließenden Grabpflegeverpflichtung. Beide Gegenleistungen führen steuerlich nicht zu Anschaffungskosten des Erwerbers. 

In Bezug auf den tatsächlich in Geld zu leistenden Kaufpreis von 160.000,00 Euro liegen natürlich auch aus steuerlicher Sicht Anschaffungskosten und damit auch ein Abschreibungsvolumen vor. Auch Ausgleichs- oder Abstandszahlung an Geschwister (oder sonstige Verwandte) im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sind über die Abschreibung verteilbare Anschaffungskosten.

Positive BFH Entscheidung
Aufgrund der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung der Gegenleistungen wollte der Fiskus alle Gegenleistungen addieren und in Relation zu den zur Einkünfteerzielung genutzten Quadratmetern als Abschreibungsbemessungsgrundlage aufteilen.

Falls beide Etagen gleich groß sind verteilen sich die Anschaffungskosten von 200.000,00 Euro (Kaufpreis und Ausgleichszahlung) zu gleichen Teilen auf das Ober- und das Erdgeschoss. Da lediglich das Obergeschoss zur Vermietung genutzt wird, kann auch nur hier Abschreibung in Anspruch genommen werden. D. h. die Abschreibungsbemessungsgrundlage beträgt nur 100.000,00 Euro.

Tatsächlich zerfällt das Zweifamilienhaus in der steuerlichen Beurteilung aufgrund der unterschiedlichen Nutzung der Etagen in zwei verschiede Wirtschaftsgüter. D. h. in der steuerlichen Fiktion existiert nicht ein Wirtschaftsgut (das Zweifamilienhaus), sondern (mindestens) so viele Wirtschaftsgüter wie unterschiedliche Nutzungen gegeben sind. 

Dem Grundsatz der Gestaltungsfreiheit folgend, obliegt es daher den Vertragsparteien, für die verschiedenen Wirtschaftsgüter unterschiedliche vertragliche Regelungen zu treffen, denen auch für die steuerliche Beurteilung Folge zu leisten ist.

Der Vorteil eines solchen Vorgehens liegt dabei in einem deutlich höheren Abschreibungsvolumen der übernehmenden Generation, obwohl unter dem Strich dieselben wirtschaftlichen Fakten herrschen. In Zahlen ist daher für das fremdvermietete Obergeschoss ein Abschreibungsvolumen von  160.000,00 Euro gegeben (also 60.000,00 Euro mehr als ohne eine Kaufpreisaufteilung auf die einzelnen Etagen).

Zusammenfassender Beratungstipp: Wer daher auch eine Immobilie im Wege einer teilentgeltlichen Übertragung erhalten soll, sollte vorher genau prüfen wie der entgeltliche und der unentgeltliche Teil auf die einzelnen Immobilienteile aufgeteilt werden kann. Wie im beschriebenen Ausgangssachverhalt kann dann bei einem wirtschaftlich identischen Sachverhalt ein erheblicher Steuervorteil erzielt werden.

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Christoph Iser

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