Immobilien

Staffelmietvertrag: Wann ist eine Kündigung möglich?

§ 557a BGB sieht den Staffelmietvertrag vor. Der erste Absatz dieses Paragraphs besagt, dass “die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden kann”. Also schriftlich, mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Der Staffelmietvertrag ist für beide Seiten vorteilhaft, denn die künftige Mietentwicklung wird für sie überschau- und planbar. Doch wie können Sie einen Staffelmietvertrag kündigen?

Was muss in einem Staffelmietvertrag stehen?
Der Gesetzgeber schreibt für Staffelmiete eine Voraussetzung vor: Es muss in der Vereinbarung die jeweils zu zahlende Monatsmiete oder aber der konkrete Erhöhungsbetrag in Euro ausdrücklich genannt werden. Die vertraglichen Bestimmungen, die lediglich eine prozentuale Mietsteigerung festlegen oder nur den Quadratmeterpreis angeben, sind rechtswidrig und wirkungslos. Zusätzliche Erhöhungen während der Laufzeit, z. B. Mieterhöhung nach Modernisierung, sind ausgeschlossen.

Darüber hinaus muss zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.

Beispiel: Nehmen wir an, dass Sie am 1.1.2011 einen Staffelmietvertrag mit einer Miete von 500 Euro abgeschlossen haben und für die nächsten Jahren sind die Mitsteigerungen jeweils auf 525 Euro, 560 Euro, 600 Euro usw. bestimmt. Wie dem Beispiel entnommen werden kann, ist die Höhe der einzelnen Staffeln auch unterschiedlich festzulegen.

Der Staffelmietvertrag kann nicht über 10 Jahre geschlossen werden, sonst ist er unwirksam. Nach der Entscheidung des Landgerichts Gießen bleibt der Mietvertrag selbst aber wirksam (LG Gießen 1 S 84/94; WM 94, 693).

Wann kann ein Staffelmietvertrag gekündigt werden?
Gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann der Mieter höchstens bis zu vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung verpflichtet werden, nicht zu kündigen. Wenn die Staffelmietvereinbarung für längere Zeit als vier Jahre unterschrieben ist, kann sich der Mieter zum Ablauf des vierten Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit kündigen.

Im Falle, in dem das Kündigungsrecht des Mieters mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist, ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam, so Bundesgerichthof vom  25.01.2006: "Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen."

Anders als Mieter kann der Vermieter den befristeten Mietvertrag nicht ordentlich kündigen. Sein Recht auf fristlose und außerordentlich fristgemäße Kündigung bleibt unberührt.  

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.