Immobilien

So verhindern Sie, dass Ihr Mieter vorzeitig kündigen darf

Sehr häufig habe ich schon erlebt, dass Mieter ihre Mietverträge vorzeitig kündigen durften, obwohl genau dies von beiden Seiten ausgeschlossen sein sollte. Etwa dadurch, dass ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) geschlossen oder ein beiderseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. Wie verhindern Sie die vorzeitige Kündigung?

Schutz vor vorzeitiger Kündigung nur bei schriftlichen Nachtragsvereinbarungen

Wie es dennoch zur vorzeitigen Kündigung des Mieters kommt? Spätere Änderungen des Mietvertrages werden nicht in der notwendigen Schriftform geschlossen.

Das BGB legt nämlich in § 550 fest, dass Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr nur schriftlich geschlossen werden dürfen. Die Tücke besteht darin, dass dies nicht allein für den Mietvertrag sondern auch für seine spätere Abänderung gilt:

Auch alle weiteren Vereinbarungen, die Sie mit Ihrem Mieter während der Mietzeit treffen, bedürfen zwingend der Schriftform.

Vorzeitige Kündigung: Die Gerichte sind hier sehr streng

Jede Nachtragsvereinbarung muss von beiden Seiten unterschrieben sein und auf den Mietvertrag verweisen. Zusätzlich muss der Mietvertrag auf die Nachtragsvereinbarung verweisen. Der Grund für letzteres besteht darin, dass sich jeder potenzielle Käufer anhand des Mietvertrages darüber informieren können muss, welche Rechte und Pflichten im Einzelnen auf ihn zukommen.

Vorsicht: Auch die häufig in Mietverträgen vorhandene Klausel, wonach spätere Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung unwirksam seien, hilft nicht weiter: Den Verstoß gegen die Schriftform sei nicht ungeschehen machen. Konsequenz ist, dass der Mietvertrag bei Verletzung der Schriftform keine feste Laufzeit mehr hat und deshalb vom Mieter mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist gekündigt werden darf.

Mein Tipp: Achten Sie strengstens auf die Einhaltung der Schriftform auch bei Nachtragsvereinbarungen. Denn viele Mieter wissen um die Problematik und provozieren mitunter gar zu mündlichen Absprachen, um vorzeitig aus dem Mietvertrag "auszusteigen".

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Dr. Tobias Mahlstedt