Einen Baum pflanzen und ein Haus bauen – die eigene Immobilie ist für viele Deutsche ein großes Lebensziel. Dabei ist das eigene Haus nicht nur Lebens(t)raum, sondern auch Geldanlage und Altersvorsorge. Aus den gleichen Gründen kaufen auch Anleger Immobilien.
Immobilien zu mieten oder zu vermieten ist mit vielen Regeln und Anforderungen verbunden. Gleiches gilt für den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Unsere Experten beschäftigen sich deshalb mit interessanten Fragen rund um die folgenden Themen:
Egal ob Mieter, Vermieter oder Eigenheimbesitzer – stöbern Sie in unseren Ratgebern und erfahren Sie mehr rund um Ihre Immobilie.
Für jeden Gewerbemieter ist es wichtig, an seinen Räumen die entsprechenden Firmenschilder anzubringen, damit er von seinen Geschäftspartnern und Kunden schnell gefunden werden kann. Aber braucht der Mieter für das Anbringen seiner Firmenschilder Ihre besondere Erlaubnis? Muss er Sie fragen, welche Art von Schildern er aufhängen darf und wie lange müssen Sie die Firmenschilder nach Beendigung des Mietverhältnisses noch hängen lassen?
Mietrechtlich heißt es Untervermietung, wenn eine Person in der Wohnung einer anderen aufgenommen wird, etwa wenn dieser Mieter die Wohnung allein nicht mehr finanzieren könnte, aber bleiben möchte. Arbeitslosigkeit oder das Ende einer Beziehung können die Gründe hierfür sein. In jedem Fall muss Ihr Mieter Ihre Erlaubnis als Vermieter einholen, aber unter bestimmten Umständen sind Sie verpflichtet, diese zu erteilen.
Auch als Privatmensch sind Sie neuerdings verpflichtet, Firmenrechnungen über Arbeiten an der Wohnung oder dem Grundstück zwei Jahre lang aufzubewahren. Wenn Sie dieser Aufbewahrungspflicht nicht nachkommen, kann Bußgeld von bis zu 500 Euro fällig werden.
Wer als Versicherter meint, dass ein Schaden eingetreten sein könnte, sollte unverzüglich seine Versicherung davon in Kenntnis setzen, denn Nachlässigkeit bei der Schadensmeldung kann Sie den Versicherungsschutz kosten. Dies zeigt auch eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln (AZ:121 C 387/06).
Wenn Sie ein Grundstück kaufen und mit einem Haus bebauen, erlangen Sie das Eigentum an der gesamten Immobilie, also neben dem Grund und Boden auch am Gebäude. Das Gebäude ist dann rechtlich ein Teil des Grundstücks. Das Erbbaurecht ermöglicht es, dass ein Grundstück und ein sich auf diesem befindliches Gebäude unterschiedlichen Personen gehören können. So kann man, dank dem Erbbaurecht, Wohnraum bauen, ohne Grundstücksbesitzer zu sein.
Seit der Mietrechtsreform am 1. September 2001 müssen Zeitmietverträge besonders begründet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass der Bezug der Wohnung nicht vor diesem Datum stattgefunden haben muss.
Auch wenn Sie Ihrem Mieter völlig zu Recht gekündigt haben, muss er in manchen Fällen nicht ausziehen. Dann nämlich, wenn er sich auf die so genannte Sozialklausel berufen kann. In der Praxis verhilft die Sozialklausel doch nur wenigen Mietern zum Erfolg.
Ein häufig wiederkehrender Streitpunkt bei Betriebskostenabrechnungen sind die Kosten für einen Fahrstuhl. Und dabei die Frage: Kann ein Mieter, dessen Wohnung sich im Erdgeschoss des Gebäudes befindet, mietvertraglich verpflichtet sein, die Kosten des Fahrstuhls zu zahlen? Immerhin wird der Aufzug von diesen Mietern in der Regel ja kaum genutzt.
Das Landessozialgericht (LSG) Berlin-Brandenburg hat ein Urteil gefällt, welches sich für arbeitslose Hausbesitzer richtig auszahlen kann. Darin ging es um ein Ehepaar aus Brandenburg an der Havel, dem ein Einfamilienhaus mit rund 91 qm Wohnfläche gehört. Das Haus wurde mit beträchtlichen Krediten finanziert. Beide Eheleute sind arbeitslos und beziehen Arbeitslosengeld (ALG II).
Auch wenn im Mietvertrag zur Untervermietung keine Regelung getroffen wurde, darf Ihr Mieter nur mit Ihrer Erlaubnis untervermieten. Dabei gibt es bei der Untervermietung mehrere wesentliche Punkte zu beachten.
Das Oberlandesgericht Saarbrücken (Az.: 5 U 496/05 - 53) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Wohngebäudeversicherungen auch dann für Sturmschäden aufkommen müssen, wenn diese durch Vorschäden am Haus begünstigt worden sind.
Eine neue Schikane für die steuerliche Anerkennung von Verlusten bei einer vermieteten Ferienwohnung wartet auf Sie. Wird eine Ferienwohnung - in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten - ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und über das ganze Jahr angeboten, gelten grundsätzlich die Regeln wie bei einer auf Dauer angelegten Vermietung. Das bedeutet: Das Finanzamt muss die Verluste anerkennen, selbst wenn solche Verluste über viele Jahre hinweg entstehen.
Wollen Sie die Miete für Ihre Wohnung bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete hin erhöhen, müssen Sie die Kappungsgrenze beachten. Nach der Kappungsgrenze darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent ausmachen. Ihr Mieterhöhungsverlangen liegt über der Kappungsgrenze - was nun?
Bei teils vermieteten und teils selbst genutzten Gebäuden können Sie den Schuldzinsenabzug so optimieren: Die Gebäudeteile werden getrennt finanziert. Eigenmittel setzen Sie überwiegend im Privatbereich ein.
Baugeld ist günstig - immer noch. Deshalb sollten Sie auch darauf achten, welche Angebote Ihr Finanzierer noch bietet. Denn um im Markt zu bestehen, greifen die Banken immer öfter in die Marketing-Trickkiste und holen für Sie ein paar gute Ideen heraus, die Ihnen bei der Finanzierung helfen.
Mieter können die Zahlung der Mieter nicht mit dem Hinweis verweigern, dass der Vermieter ja auf die Mietkaution zurückgreifen könne. Das geht aus mehreren rechtskräftigen Urteilen hervor. Viele Mieter meinen zwar, die Mietkaution gegen Ende des Mietverhältnisses "abwohnen" zu dürfen. Das ist natürlich nicht der Fall. Das sehen auch Deutschlands Richter so.
Vielerorts sind in der letzten Zeit auf Betreiben der Mieterverbände so genannte Betriebskostenspiegel erschienen, die den Mietern Auskunft über die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter der Mietwohnung geben sollen.
Weil Mietnebenkosten einen immer größeren Teil der Mietkosten ausmachen, werden die Mietnebenkosten, zum Beispiel für Müllabfuhr und Reparaturen, auch als "zweite Miete" bezeichnet. Zahlen müssen Sie Mietnebenkosten nicht nur für Ihre gemieteten Räume, sondern auch für Gemeinschaftsflächen, die Sie mit weiteren Mietern gemeinsam nutzen, etwa für die Reinigung des Treppenhauses.
Über kaum einen Punkt streiten Mieter und Vermieter so heftig, wie über das Thema Nebenkosten. Gerade hohe Nachzahlungen seitens des Mieters führen häufig zu Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht landen. Umstritten sind dabei zum einen die einzelnen Bestandteile der Betriebskosten und zum anderen die Art und Weise, wie Betriebskosten abgerechnet werden.
Das Thema Betriebskosten ist ein Dauerbrenner vor den Gerichten. Ein neues Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg hat sich diesbezüglich jetzt mit dem Thema Vorauszahlungen auseinander setzen müssen.
Jeder dritte Haushalt in Deutschland ist verschuldet, jeder zehnte ist überschuldet. Die Folge: Immer mehr Mieter geraten in Zahlungsverzug. Als Vermieter sind Sie bei Zahlungsverzug in einer eher schlechten Position. Allerdings kann es helfen, die aktuellen Gerichtsurteile zu kennen.
Die Blase am Immobilienmarkt in Großbritannien und in den USA brach alle Rekorde. Die Preise stiegen zuletzt in den USA um 18 Prozent und in Großbritannien um 27 Prozent. Jetzt scheint diese Phase am Immobilienmarkt auszulaufen.
Das Bundesverfassungsgericht entschied mit Urteil vom 11.10.2005 (AZ: 1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03), dass die Erhebung der Zweitwohnungssteuer auf Erwerbszweitwohnungen gegen Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verstoße und damit verfassungswidrig sei.
Die Energiesparverordnung spukt den meisten Vermietern im Kopf herum - denn nicht zuletzt die Medien haben das ganze aufgeheizt: Seit 04.01.2006 ist für alle Vermietobjekte ein Energiepass erforderlich. Aber stimmt das tatsächlich?
Sie haben eine Immobilie gemietet, die eine vetraglich festgelegte Mietfläche haben soll. Dann, nachdem Ihr Gastronomiebetrieb längst am Laufen ist, stellt sich heraus: Die Lokalfläche ist erheblich kleiner als im Mietvertrag vereinbart! Sie zahlen also Miete für etwas, das Sie gar nicht haben und nicht nutzen können.
Den europäischen Immobilienmärkten wehte lange Zeit ein rauer Wind ins Gesicht. Aber sie haben nun das Schlimmste hinter sich. Büroimmobilien verspüren wieder zusehends Rückenwind. Der Aufwärtstrend beim Vermietungsvolumen hält unvermindert an und in vielen europäischen Städten steigen die Mietpreise.
Ein Sonderkündigungsrecht hat Ihr Mieter, wenn Sie seinem berechtigten (und nicht etwa nur vorgeschobenen) Wunsch nach Untervermietung die Erlaubnis versagen. Vorausgesetzt die Untervermietung ist Ihnen zumutbar.
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind bedingt durch Angebot und Nachfrage. Hierfür sind die allgemeine Wirtschaftssituation und die Entwicklung des Kapitalmarktes, insbesondere aber auch die Entwicklung am Standort maßgeblich. Rendite und Werthaltigkeit der Kapitalanlage "Immobilie", insbesondere der unvergängliche Bodenwert, gewinnen wieder zunehmend an Bedeutung.
Auch für Sie als Vermieter und Wohnungseigentümer werden die rechtlichen Vorgaben immer mehr von der Europäischen Union bestimmt. Eine solche Vorgabe ist das Energieeinspargesetz, dessen Entwurf der Bundestagsausschuss für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen am 29. Juli einstimmig gebilligt hat. Dieser Entwurf beinhaltet auch den Energiesparpass.
Sie planen demnächst den Kauf einer Immobilie? Dann achten Sie besonders darauf, Finanzierung und Kauf in der richtigen Reihenfolge zu erledigen. Wenn Sie zuerst den Darlehensvertrag unterschreiben, dann jedoch der Kaufvertrag nicht zustande kommt, kann die Bank für das nicht abgenommene Darlehen eine Entschädigung verlangen.
Wenn Sie als Vermieter Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen, so kann der Mieter neben seinem Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Zurückbehaltungsrecht heißt, er kann einen Teil seiner weiteren Mieten einbehalten, um Sie zur Beseitigung des Mangels zu zwingen.
Die wichtigste und am häufigsten wahrgenommene Konsequenz aus dem Vorliegen von Mängeln ist die Möglichkeit der Mietminderung. Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Die Mietminderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.
Ein Vermieter hatte seinem Mieter eine Heizkostenabrechnung zugeschickt. Er hatte diese nicht mit dem Computer ausgedruckt und Abkürzungen wie Hzp. für Heizperiode verwendet. Daraufhin teilte der Mieter ihm mit, dass er sich weigere zu zahlen, da er die Heizkostenabrechnung nicht verstehe.
Ein häufiger Streitpunkt am Ende eines Mietverhältnisses besteht darin, dass der Mieter zwar Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die Qualität dieser Schönheitsreparaturen aber zu wünschen übrig lässt. Lesen Sie, welche Bedingungen erfüllt seien müssen, damit die Schönheitsreparaturen als fachgerecht gelten können.
Übergeben Sie Mietern eine unrenovierte Wohnung können Sie trotzdem vereinbaren, dass eine Renovierungspflicht besteht, so dass sie in regelmäßigen Zeitintervallen Schönheitsreparaturen durchführen.
Der "dritte Werktag eines Monats" ist für Sie als Vermieter gleich mehrfach von Bedeutung. Ihr Mieter muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag bezahlt haben, wobei es auf die rechtzeitige Gutschrift auf Ihrem Konto ankommt. Andererseits können Mieter bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kurios: Mal zählt der Samstag als Werktag, mal nicht.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen Sie als Vermieter nachvollziehbar darlegen, wenn Sie eine Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung künftig selbst nutzen möchten. Macht Ihr Mieter geltend, dass er die Gründe für vorgeschoben hält, muss er den Beweis (vor Gericht) antreten (BGH, Urteil vom 18.5.2005, Az: VIII ZR 368/03).
Investitionen in Büroimmobilien können sich besonders lohnen, wenn Sie eine gute Wahl bei Standort und Objekt getroffen haben. Im Jahr 2006 wurden in Frankfurt am Main beispielsweise Spitzenmieten von 34,6 €/qm erzielt, im Durchschnitt lag die Miete bei 17,0 €/qm. Auf Platz zwei stand München mit der Spitze von 30,0 €/qm und einer Durchschnittsmiete von 15,2 €/qm.
Nießbrauch ermöglicht die Nutzung von übertragenen Vermögenswerten. Bei der Übertragung von Vermögen wird dann ein so genanntes Nießbrauch-Recht vereinbart. Beim Nießbrauch wird also einer Person, auch Nießbraucher genannt, das Recht eingeräumt, Nutzungen aus den betreffenden Vermögenswerten zu ziehen.
Lärmbelästigung ist ein Ärgernis, denn jeder Mieter hat ein Recht darauf, in seiner Wohnung ungestört zu leben. Allerdings kann auch nicht gleich jedes Geräusch verboten werden. Klären Sie Ihre Mieter auf, was als Lärmbelästigung zählt und was nicht. Auch müssen Sie als Vermieter lernen, wie man bei einer Lärmbelästigung angemessen reagiert.
Mit den Gebühren für die Entwässerung sind die Kanal- beziehungsweise Sielgebüren gemeint. Damit ist unerheblich, ob die Stadt beziehungsweise Gemeinde für die Entwässerung eine einheitliche Gebühr verlangt, oder aber die Gebüren für Regenwasser und Schmutzwasser getrennt erhoben werden. Sie können aber auch privat für die Entwässerung Ihres Grundstücks sorgen.
Eine typische Situation bei der Wohnungsübergabe: Sie entdecken Schlagstellen im Waschbecken, scheckig gestrichene Wände, Tropfnasen auf den Türblättern usw. Die Frage ist: Wer zahlt? Sie oder der Mieter? Und vor allem: Wie lange nach Mietende können Sie Ihre Forderungen geltend machen?
Eine Mieterhöhung schätzen die meisten Mieter so sehr wie Zahnschmerzen. Vielen Mietern wird aber wahrscheinlich in nächster Zeit dennoch eine Mieterhöhung ins Haus flattern, da sich auch die Vermieter der nicht rosigen wirtschaftlichen Lage kaum entziehen können.
Nach einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung möglich. Neben der Mieterhöhung können Sie bei einer Modernisierung außerdem einen Modernisierungszuschlag fordern. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie dann neben oder auch mit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen.
Während bisher der Trend klar zu Unternehmensneubauten ging, wird mittlerweile immer öfter ein altes Baudenkmal als Firmensitz oder als Wohnhaus entdeckt. Wenn Sie bei einem Baudenkmal die Renovierung finanzieren müssen, gibt es eine interessante Möglichkeit der Doppelförderung. Allerdings müssen Sie aus Ihrem Baudenkmal einen Neubau machen.
Anleger, die zu diesem Modell überredet wurden, können Banken oder Vermittler in Anspruch nehmen. Vorausgesetzt, dass diese bei der Prognoseberechnung eine vollständige Kredit-Tilgung angesetzt haben. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe erfreulicherweise entschieden (Az. 15 U 8/02). Aber Achtung:
Zahlen Sie monatlich von Anfang an so viel wie möglich von Ihrem Darlehen ab, aber übernehmen Sie sich dabei nicht. Auf keinen Fall dürfen die Raten so hoch sein, dass Sie jeden Monat in die roten Zahlen rutschen. Wichtig ist auch, dass Sie neben der fest vereinbarten Rate zusätzlich etwas vom Darlehen abstottern können, wenn außer der Reihe Geld in die Haushaltskasse kommt.
Dass Mieter eine Eigenbedarfskündigung akzeptieren, ist eher die Ausnahme als die Regel. Das gilt erst recht dann, wenn es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, Sie der Besitzer sind und andere Wohnungen im Haus leer stehen. Aber selbst in solchen Fällen ist es möglich, die Eigenbedarfskündigung unter Umständen durchzusetzen. Denn es kommt immer darauf an, warum die anderen Wohnungen nicht vermietet sind.
Wohneigentum vermieten und Wohneigentum verwalten - als Vermieter kämpfen Sie mit vielen Widerständen: Gesetzliche Vorgaben und andere Eigentümer müssen bei Ihrem Wohneigentum berücksichtigt sein.
Wer schon einmal erleben musste, dass in die eigenen Wohnung eingebrochen wurde, kennt das Gefühl: Die Verletzung der Privatsphäre und das verloren gegangene Sicherheitsgefühl machen einem unter Umständen mehr zu schaffen als der rein materielle Schaden. Kein Wunder also, dass das Interesse an Sicherungsmaßnahmen ständig weiter zunimmt. Doch Mietkürzungen kann man danach nicht erwirken.