Einen Baum pflanzen und ein Haus bauen – die eigene Immobilie ist für viele Deutsche ein großes Lebensziel. Dabei ist das eigene Haus nicht nur Lebens(t)raum, sondern auch Geldanlage und Altersvorsorge. Aus den gleichen Gründen kaufen auch Anleger Immobilien.
Immobilien zu mieten oder zu vermieten ist mit vielen Regeln und Anforderungen verbunden. Gleiches gilt für den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Unsere Experten beschäftigen sich deshalb mit interessanten Fragen rund um die folgenden Themen:
Egal ob Mieter, Vermieter oder Eigenheimbesitzer – stöbern Sie in unseren Ratgebern und erfahren Sie mehr rund um Ihre Immobilie.
Wenn Sie bei einem Vertreter in einer so genannten "Haustürsituation" einen Immobilien-Kreditvertrag abgeschlossen haben, können Sie diesen widerrufen – wenn Sie nicht ausreichend über Ihre Widerrufsrechte aufgeklärt worden sind. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BHG) in einer Entscheidung nochmals bekräftigt.
Grundsätzlich können Sie derartige Umbaukosten als eine außergewöhnliche Belastung geltend machen. Vorausgesetzt, dass Ihnen durch die Umbaumaßnahme kein "Gegenwert" entsteht. Um die steuerliche Anerkennung nicht zu gefährden, müssen Sie dem Fiskus den Wind aus den Segeln nehmen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, merken Sie das bei der Steuererklärung besonders an. Denn Zinsen, Abschreibungen, Renovierungen und andere Kosten sorgen oft für ein Minus, weil sie von der Miete nicht gedeckt sind. Und dieses Minus lässt sich mit Einkünften aus dem Job verrechnen – so zahlen Sie weniger Steuern. Die Voraussetzung dafür: Sie müssen auf langer Sicht Geld mit der Immobilie verdienen wollen.
Schließen Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag ab und regeln hinsichtlich der Miete lediglich die Anfangsmiete, bedeutet das für diesen Zeitmietvertrag, dass während der gesamten Mietzeit die Miete unverändert bleibt. Mieterhöhungen sind bei diesem Zeitmietvertrag ausgeschlossen.
Wenn Mieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, ist das für den Vermieter in der Regel ebenfalls ein ernstes Problem – denn oft kommt dann die Miete nur noch unregelmäßig. Noch schlimmer aber ist es, wenn sich Mietnomaden in Ihr Eigentum eingenistet haben. Mietnomaden sind böswillige Mieter, die von Anfang an nicht vorhatten, auch nur einen Cent Miete an Sie zu zahlen. Lesen Sie, wie Sie sich gegen Mietnomaden schützen können.
Wenn Sie an Ihrem Haus Energiesparmaßnahmen durchführen möchten, lohnt es sich, vor Beginn der Arbeiten mögliche Zuschüsse zu beantragen. Der größte staatliche Förderer in diesem Bereich ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die mit Krediten zu günstigen Zinssätzen unter die Arme greift.
Eine Räumungsklage erhebt der Vermieter in der Regel dann, wenn die Mieter nach der Kündigung freiwillig nicht ausziehen. Dabei ist aber Vorsicht geboten: Das Räumungsurteil muss sich gegen alle in der Wohnung lebenden Personen richten, sonst kann der Gerichtsvollzieher sie nicht räumen. Das heißt für Sie als Vermieter, dass Sie vor der Klage ein wenig nachforschen müssen.
Wenn Ihr Mieter die Betriebskosten tragen soll, müssen Sie das ausdrücklich und schriftlich vereinbaren. Dabei haben Sie beim Vertragsabschluss mehrere Möglichkeiten, die Betriebskosten festzuhalten.
Entstehen Betriebskosten erst nach Abschluss des Mietvertrages neu, können Sie diese dennoch auf Ihren Mieter umlegen - wenn Sie sich dieses Recht im Mietvertrag vorbehalten haben.
Im Vermieteralltag gar nicht so selten: Um einen Mieter schneller aus der Mietwohnung zu bekommen, zahlen Sie ihm als Vermieter Abstandszahlungen. Diese Kosten möchten Sie natürlich steuerlich geltend machen. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt Ihnen, wann das möglich ist.
Er ist die Grundlage, wenn Sie ein neues Haus bauen: der Bauvertrag. In ihm sind alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner geregelt. Wann muss gezahlt werden, wie lange ist die Verjährungsfrist bei Mängeln oder wann gilt der Bau als abgenommen? Das sind nur einige Punkte, die geregelt sein sollten. Nur die wenigsten Bauherren steigen aber wirklich durch den Vertrag durch. Lesen Sie deshalb hier die wichtigsten Fragen, die Sie sich vor der Unterschrift des Bauvertrages stellen sollten!
Ohne Bankkredit ist kaum eine Immobilienfinanzierung denkbar. Bevor Ihre Bank das gewünschte Darlehen zur Verfügung stellt, müssen Sie fast mehr Sicherheiten vorweisen. "Kein Kredit ohne Sicherheit" lautet die Devise.
"Rauchen in der Wohnung verursacht gelbe Tapeten und stinkende Teppichböden". Nein, so steht es nicht auf Zigarettenpackungen, doch ist es für viele Vermieter traurige Realität. Traurig deshalb, weil hohe Renovierungskosten die Folge sind und Sie nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs auf den Kosten dieser Schönheitsreparaturen sitzen bleiben. Zumindest dann, wenn Sie hier nicht rechtzeitig vorgebeugt haben.
Das ist eine wirklich gute Nachricht für Sie als Vermieter: Die neue, für Wohnungsmieter günstige Kündigungsfrist von generell nur drei Monaten gilt nicht für Wohnraummietverträge, die vor der Mietreform im September 2001 geschlossen worden sind (so genannte Altverträge). Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in einer dringend erwarteten Grundsatzentscheidung klargestellt (BGH, VIII ZR 240/02).
Schöner wohnen in einem repräsentativen Haus. Das ist das Ergebnis der Studie "DB Immobilientrend-Research". Außer einer guten Lage sind danach beim Kauf eines Hauses helle Räume mit großen Fensterflächen sehr gefragt. Moderne und historische Objekte, gebaut im repräsentativen Stil der Gründerzeit, werden eindeutig bevorzugt.
Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Oftmals sind es nur vergleichsweise nichtige Anlässe, die zu ausufernden Streitigkeiten führen. Für Sie als Vermieter kommt es darauf an, dass ein Mieterwechsel reibungslos vonstatten geht. Ein langer Streit mit Ihrem Mieter bringt nicht nur Ärger, er kostet auch immer Zeit und Geld.
Die Immobilienteile der Tageszeitungen sind übersät mit Immobilienangeboten. Egal, ob es sich um gebrauchte, neue oder – auch das gibt’s noch – erst entstehende Objekte handelt, das Angebot ist nahezu unüberschaubar. Für Sie als Kapitalanleger ist das die Chance.
Eigentlich sollte der Fall klar sein: Wer eine Wohnung oder ein Haus schlüsselfertig erwirbt, erwartet als Leistung des Bauträgers den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung. Doch für die Eigentümer einer Senioren-Wohnanlage erwies sich diese Erwartung als trügerischer Irrtum.
Ist ein Auto durch Hagel beschädigt worden, übernimmt die Teil- oder Vollkaskoversicherung den Schaden. Sie springt auch bei Sturmschäden ein. Ersetzt wird nicht nur, was der Sturm direkt am Wagen verursacht hat. Es zählen auch Sturmschäden durch umherfliegende Gegenstände. Schadensfreiheitsrabatte beeinträchtigt das nicht. Die Schäden werden abzüglich einer vereinbarten Selbstbeteiligung ersetzt.
Mit einem aktuellen Urteil erleichtert der Bundesgerichtshof (BGH) den Vermietern die Abrechnung von Betriebskosten.
Ein Mieter, der eine modernisierte Altbauwohnung anmietet und sich später über Verkehrslärm ärgert, kann von Ihnen als Vermieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen. In dem Fall, über den das Landgericht Berlin befinden musste, hatte ein Mieter eine „modernisierte Altbauwohnung“ (so die Bezeichnung des Vermieters in der Zeitung) nach Besichtigung bezogen. Später beanstandete er den Verkehrslärm und verlangte von seinem Vermieter, spezielle Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen.
Laut FMH-Finanzberatung Frankfurt/M. hat die US-Finanzkrise keinen Einfluss auf hiesige Baugeldzinsen. Die Refinanzierung ist gesichert und eine Verbriefung wurde in der Vergangenheit selten vorgenommen. Dennoch sind die Zinsen gestiegen. Der Großteil des Zinsanstiegs soll die Margen der Banken erhöhen.
Am 01. September 2001 ist die Mietreform in Kraft getreten. Hier finden Sie - in alphabetischer Reihenfolge - eine praxisorientierte Zusammenstellung sämtlicher Änderungen durch die Mietreform, die für Ihren Vermietungsalltag wichtig sind.
Viele Vermieter kennen das Problem: Schimmelbildung in der Wohnung, woraufhin der Mieter die Miete mindert. Außerdem verlangt er, dass der Mangel beseitigt wird, aber dazu sind Sie nicht in jedem Fall verpflichtet. Nur wenn Baumängel die Ursache für den Schimmelbefall sind, müssen Sie sich um die Beseitigung kümmern.
Wenn Sie sich vor Mietnomaden schützen möchten, ist die sorgfältige Auswahl eines neuen Mieters besonders wichtig. Ebenso bietet das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters einen effektiven Schutz – allerdings machen die wenigsten hiervon Gebrauch.
Normalerweise brauchen Sie einen bestimmten Grund, um einem Mieter ordentlich kündigen zu können – meistens ist es Eigenbedarf. Leichter ist es für Sie jedoch, wenn Sie Ihre Einliegerwohnung vermietet haben. Denn, lebt Ihr Mieter mit Ihnen unter dem gleichen Dach und handelt es sich um ein Haus mit insgesamt nur zwei Wohnungen - zum Beispiel um ein Haus mit Einliegerwohnung - so hat Ihr Mieter per Gesetz weniger Kündigungsschutz.
Müssen Sie sich mit Verlust von einer Mietimmobilie trennen, kann die Abgeltungssteuer Ihnen helfen, denn innerhalb von zehn Jahren realisierte Spekulationsverluste können nach dem Systemwechsel angerechnet werden, und das trifft auch auf bereits erledigte oder bis Ende 2008 durchgeführte Hausverkäufe zu.
Die eingeräumte Grundschuld ist bei der Immobilienfinanzierung als Sicherheit für die Bank gedacht. Bei Abtretung ist sie aber nicht mehr an das Darlehen gebunden. Sie kann selbst dann getrennt verwertet werden, wenn ein Kredit ordnungsgemäß abbezahlt wurde. Denn:
Bislang waren sich die Gerichte einig: Ein Mieter darf nicht von der Versorgung mit Wasser oder Heizung abgetrennt werden. Auch dann nicht, wenn der Mieter nach gekündigtem Mietverhältnis nicht auszieht. Ein neues Urteil sieht dies anders.
Bauvorhaben werden häufig teurer als geplant. Nur, in welchem Rahmen sich das Kostenrisiko bewegen darf, und wer das zu vertreten hat, ist die Frage. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschied, kann ein Bauherr auch dann einen Schadenersatzanspruch gegen den Architekten haben, wenn sich die Baukosten innerhalb des Toleranzrahmens von 30% erhöhen, und es keine vereinbarte Kostenobergrenze gab (BGH, 28.06.2007, Az. VII ZR 107/06).
Gleicht ein Mieter innerhalb einer bestimmten Frist seine Mietschulden aus, kann er eine fristlose Kündigung unwirksam machen. Aber nur, wenn er sämtliche Mietschulden bezahlt.
Wenn die Rückzahlung der Mietkaution bereits erfolgt ist, und Ihnen dann erst Mängel in der Wohnung auffallen - dann ist nichts mehr zu machen. Sie stellen beispielsweise nach dem Auszug des Mieters bei der Besichtigung der Wohnung keine Mängel fest und erstatten ihm die Kaution. Später jedoch bemerken Sie, dass die Wände mangelhaft gestrichen sind.
Um Ihre Mietforderungen zu sichern, haben Sie als Vermieter am Eigentum Ihres Mieters ein Pfandrecht. Doch Vorsicht: dieses gesetzlich zugesicherte Pfandrecht kann Ihnen schnell mehr schaden als nutzen. Wägen Sie darum genau ab, ob Sie Ihr Pfandrecht einfordern oder nicht.
Eine Eigentümergemeinschaft schützt sich durch Regelungen in der Teilungserklärung gegen die Ausübung störenden Gewerbes im Haus. Darunter fällt beispielsweise eine Arztpraxis mit hohem Patientenverkehr. Handelt es sich jedoch um ein Gewerbe, das nicht mehr stört als die normale Nutzung der Wohnung als Wohnraum, müssen die Miteigentümer der Nutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke, etwa als Architekturbüro, zustimmen.
Italienfans träumen oft vom eigenen Ferienhäuschen. Träumen sollte man beim Kauf der Immobilie jedoch auf keinen Fall. Ein Haus direkt vom Eigentümer für ein Butterbrot zu erwerben ist nicht möglich, ohne Makler geht gar nichts. Hilfe bekommen Sie bei der Schutzgemeinschaft deutscher Grundeigentümer, die zukünftige Hausbesitzer vor Fußangeln beim Erwerb bewahren will.
Für Sie als Vermieter ist es aus wirtschaftlicher Sicht geboten, dem Mieter nicht nur die Vornahme von Schönheitsreparaturen und bestimmten Wartungsarbeiten aufzuerlegen. Aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag sollten Ihnen auch auch die Kosten für so genannte Kleinreparaturen erstattet werden. Dazu muss erst einmal geklärt werden, was überhaupt unter dem Begriff „Kleinreparaturen“ zu verstehen ist und in welchem finanziellen Rahmen Ihnen Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zu erstatten hat.
Um Ihre Mietforderungen zu sichern, haben Sie als Vermieter am Eigentum Ihres Mieters ein Pfandrecht. Doch Vorsicht: Dieses gesetzliche Vermieterpfandrecht kann Ihnen mehr schaden als nutzen.
In der Regel wird ein Erbbaurecht vom Grundstückseigentümer nicht unentgeltlich eingeräumt. Die Erbbaurechtsverordnung überlässt es aber den Vertragsparteien, welche Gegenleistung der Erbbauberechtigte leisten muss. Üblich ist, dass ein so genannter Erbbauzins in regelmäßigen Abständen, zum Beispiel jährlich oder vierteljährlich, gezahlt wird. Wie hoch der Erbbauzins sein soll, kann in jedem Einzelfall frei verhandelt werden.
Die Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung dürfen Mieter nicht kürzen, auch wenn sie das mit einer Beanstandung der Arbeit begründen, entschied das Amtsgericht (AG) Dresden jetzt. Dem Urteil zufolge muss der Betriebskostenanteil vom Mieter gezahlt werden, ohne Berücksichtigung von Umfang und Qualität der ausgeführten Arbeiten.
Es kommt nicht selten vor, dass Mieter die Miete kürzen, obwohl sie dies gar nicht dürfen. Und in Fällen, in denen die Mietminderung als solche zwar berechtigt ist, setzen Mieter die Minderungsquote oftmals zu hoch an. In beiden Fällen droht dem Mieter eine fristlose Kündigung. Damit der Vermieter seinem Mieter wegen unberechtigter Mietminderung fristlos kündigen darf, muss der Zahlungsrückstand des Mieters eine bestimmte Höhe erreicht haben.
Bei der Verwaltung Ihres Mietobjekts haben Sie als Vermieter das so genannte "Wirtschaftlichkeitsgebot" zu beachten, wonach die Betriebskosten so gering wie möglich sein müssen. Allerdings haben Sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerade bei den Betriebskosten so einigen Spielraum.
Haben Sie Ihrem Mieter die Gartennutzung gestattet, können Sie die Erlaubnis unter bestimmten Umständen widerrufen. Der Mieter darf weder ein im Mietvertrag geregeltes Nutzungsrecht haben, noch darf Ihr Widerruf willkürlich sein, wie das Kammergericht Berlin entschied.
Nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs wenden Mieter oft ein, die Wohnung sei doch viel zu groß, der Eigenbedarf also überhöht. In den meisten Fällen ist dieser Einwand jedoch unbeachtlich – denn nach Meinung der Gerichte bestimmen Sie allein, wie groß Ihr Eigenbedarf ist.
Bei Überschreitung der 26 Grad können Sie sich laut Oberlandesgericht Hamm auf einen Mangel berufen (Az. 30 U 131/06). Den Vermieter trifft die Pflicht, Gewerberäume so auszustatten, dass verträgliche Temperaturen herrschen. Welche konkreten Maßnahmen er zu deren Begrenzung ergreift, stellen die Richter dem Vermieter frei. Im Extremfall, so Anwälte, kann ein Mieter sogar fristlos kündigen.
Stellen Sie sich folgenden Fall vor: Sie haben einen Makler angerufen, ihn nach Objekten aus seinem Bestand gefragt und mit ihm mehrere Grundstücke besichtigt. Eins haben Sie dann auch gekauft, wobei Sie die weiteren Gespräche dann aber mit einem anderen, vom Verkäufer eingeschalteten Makler geführt haben. Nun verlangen beide Makler eine Maklercourtage von Ihnen. Zu Recht? Oder müssen Sie nur einem der beiden die Maklercourtage bezahlen?
Mietverträge nehmen sowohl den Vermieter als auch den Mieter in die Pflicht. Der Vertrag kann daher sowohl von der einen als auch von der anderen Partei gekündigt werden. Dabei ist bei einem befristeten Mietvertrag das Datum, das im Mietvertrag genannt ist, entscheidend, bei einem unbefristeten Mietvertrag sind bestimmte Fristen einzuhalten. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber aber noch ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen. Hier steht, was Sie darüber wissen müssen:
Seit dem 01.01.1999 gilt Folgendes: Entnehmen Sie ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen, ist das Datum der Entnahme der Anfang einer neuen 10-jährigen Spekulationsfrist. Vor dem ersten Januar 1999 war für den Beginn dieser Frist ausschließlich das Datum der Anschaffung maßgebend. Jetzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) geurteilt, dass es bei einer Entnahme vor 1999 keine Rückwirkung der Spekulationseinkünfte gibt.
Bei Wertpapiergeschäften kommt es für die Berechnung der Spekulationsfrist auf den Kauf- und Verkaufstag an, der in der Bankabrechnung genannt ist. Haben Sie zum Beispiel am 18. Januar 2006 eine Aktie gekauft, ist ein Verkauf mit Gewinn ab dem 19. Januar 2007 steuerfrei möglich. In einem früheren Verfahren hat das Bundesverfassungsgericht bereits die Spekulationssteuer für die Jahre 1998 und 1997 gekippt. In einem nun aktuellen Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht geht es um die Spekulationsfrist in den Jahren 1999 bis 2003.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist eine mühsame Aufgabe, die Ihnen kein Mieter entlohnt. Eine korrekte Betriebskostenabrechnung ist dennoch in Ihrem Interesse, denn die korrekte Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung dafür, dass Ihnen Ihr Mieter jeden Cent erstatten muss. Dabei gibt es für Sie auch in diesem Jahr wieder viel zu beachten.
Zu den angemessenen Leistungen für die Unterkunft, auf die hilfebedürftige Langzeitarbeitslose Anspruch haben, gehört nicht die Übernahme von Tilgungsraten für Darlehen, die dem Aufbau von Wohneigentum dienen. Dies hat das Hessische Landessozialgericht (05.03.2007, Aktenzeichen L 7 AS 225/06 ER) entschieden.