Immobilien

Ruhestörungen: Darf ein Mieter ohne Lärmprotokoll die Miete mindern?

Der BGH hat ein Urteil gefällt, das Sie als vermietenden Wohnungseigentümer hart trifft. Er hat Ihrem Mieter die Minderung wegen Ruhestörungen enorm erleichtert, indem er hierfür nicht mehr die Vorlage eines Lärmprotokolls verlangt. Um die Miete mindern zu dürfen, braucht ein Mieter Ihnen den Mietmangel nur zu benennen. Zu weiteren Angaben ist er nicht verpflichtet. Was bedeutet das für Sie?

Im entschiedenen Fall ging es um die Zulässigkeit einer Minderung wegen Lärmbelästigung

Im Urteilsfall hatten die Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte die Miete um 20% gemindert. Und zwar wegen "erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz" durch Touristen, an die ihr Vermieter im gleichen Haus andere Wohnungen und Zimmer vermietet hat (BGH, Urteil v. 29.02.12, Az. VIII ZR 155/11).

Fristlose Kündigung wegen Mietminderung

Der Vermieter hielt die Minderung für rechtswidrig, weil die Mieter kein Lärmprotokoll vorgelegt und die Minderung nicht genau anhand ihrer Beeinträchtigung vorgetragen haben. Er kündigte den Mietern deshalb wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Karlsruher Richter gaben jedoch den Mietern Recht; nach ihrer Auffassung brauchte die Minderung nicht genauer begründet werden.

Laut Gesetzgeber dürfen die Anforderungen an den Vortrag des Mieters nicht überspannt werden, da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Der Mieter muss nur einen konkreten Sachmangel vortragen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Dagegen braucht er weder das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung noch einen bestimmten Minderungsbetrag anzugeben.

Was muss der Mieter bei Ruhestörungen nicht angeben?

Andersherum: Für eine wirksame Mietminderung braucht ein Mieter also nicht mitzuteilen,

  • wie er den Prozentsatz seiner Mietminderung ermittelt hat,
  • warum er die Höhe der Mietminderung für angemessen hält,
  • in welcher Weise er durch den Mietmangel beeinträchtigt ist oder
  • worin er die konkrete Ursache des Mietmangels sieht.

Deshalb genügten die Mieter des Urteilsfalls ihren Pflichten, indem sie die Mietmängel (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur usw.) beschrieben und angaben, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese Störungen ungefähr auftreten.

Ein Lärmprotokoll ist nicht erforderlich

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauchten die Mieter also nicht anzugeben. Zudem erklärten die BGH-Richter rechtsgrundsätzlich, dass bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz durch ständig wechselnde Nachbarn (Feriengäste) ein minutiöses Lärmprotokoll keine Voraussetzung dafür ist, dass ein Mieter die Miete wegen Ruhestörungen mindern darf.

Für Sie bedeutet dieses Urteil, dass Ihr Mieter Minderung wegen Lärmbelästigung wesentlich leichter durchsetzen kann.

Bitte beachten Sie: Möchten Sie einen bestimmten Mieter wegen ruhestörenden Lärms innerhalb der Ruhezeiten abmahnen und falls erforderlich fristlos kündigen, benötigen Sie hingegen sehr wohl ein Lärmprotokoll, das die einzelnen Ruhestörungen genau aufführt. Und zwar nach Art, Zeitpunkt und Dauer ihres Auftretens.

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Dr. Tobias Mahlstedt