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Räumungsklage: Reichen Sie sie einfach selbst ein und sparen Sie Geld

Räumungsklage: Reichen Sie sie einfach selbst ein und sparen Sie Geld
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Immer mehr Mietern muss wegen Zahlungsrückstands gekündigt werden, wobei auch die Zahl der Räumungsklagen ständig ansteigt. Denn die wenigsten Mieter ziehen nach ihrer Kündigung freiwillig aus. Wenn bei dem betreffenden Mieter „nichts mehr zu holen ist“, sollten Sie Ihre Räumungsklage selbst erheben. Das spart Geld – und ist gar nicht so schwer.

Auch wenn Ihre Kündigung noch so berechtigt ist – zieht der Mieter nicht aus, dürfen Sie Ihre Wohnung nicht eigenmächtig "zurückerobern". Denn dies könnte als Hausfriedensbruch unangenehme strafrechtliche Folgen haben, aber auch zivilrechtlich teuer für Sie werden: Ordnungsgeld, Schadensersatz und teure Gerichtsverfahren drohen Ihnen hier.

An einer Räumungsklage führt für Sie in dieser Situation also kein Weg vorbei.

Wann Sie Ihre Räumungsklage erheben

Haben Sie dem Mieter ordentlich – etwa wegen Eigenbedarfs gekündigt – können Sie Ihre Klage grundsätzlich erst nach Ablauf der Kündigungsfrist erheben. Anders ist es nur, wenn der Mieter Ihnen erklärt, dass er der Kündigung widerspricht, oder in keinem Fall ausziehen wird: Hier können Sie eine Klage auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist bei Gericht einreichen.

Wenn Sie dem Mieter fristlos gekündigt haben, endet das Mietverhältnis sofort. Jedoch sollten Sie mit Ihrer Klage noch 2 Wochen ab Zugang Ihrer Kündigung beim Mieter warten, da die meisten Gerichte den Mietern eine "Ziehfrist" in dieser Länge zubilligen.

Wo Sie Ihre Klage einreichen

Betrifft die Räumungsklage eine Mietwohnung, ist stets das Amtsgericht des Bezirks zuständig, in dem sich das Mietobjekt befindet. Dies gilt unabhängig von der Höhe des Streitwerts.

Ihr Vorteil: Fällt Ihre Räumungsklage in die Zuständigkeit des Amtsgerichts, ist kein Anwalt vorgeschrieben. Sie können Ihre Räumungsklage also selbst erheben und auch vor Gericht selbst verhandeln.

Betrifft die Räumungsklage einen Mietvertrag über Gewerberäume, entscheidet der Streitwert darüber, bei welchem Gericht Sie die Klage einreichen müssen. Dabei ist der Streitwert einer Räumungsklage die Jahresnettokaltmiete.

Was Ihre Klage enthalten muss

Auch als Nichtjurist können Sie eine Räumungsklage selbst formulieren. Vermeiden Sie hierbei unnötige Ausführungen und konzentrieren Sie die Darstellung auf den wesentlichen Sachverhalt.

Folgende Punkte muss die Räumungsklage in jedem Fall beinhalten:

  • wer klagt
  • wen Sie verklagen
  • was Sie beantragen (der Klageantrag)
  • warum Sie Klage erheben (der Sachverhalt)
  • falls vorhanden, welche Beweismittel Sie haben

Besondere Sorgfalt sollten Sie immer auf die präzise Formulierung des Antrags verwenden, da der Antrag "vollstreckungsfähig" sein muss.

Das heißt: Der Gerichtsvollzieher muss in der Lage sein, aufgrund des Urteilsspruchs, der sich nach dem Klageantrag richtet, ohne weiteres gegen Ihre(n) Mieter vorzugehen. Es würde also nicht reichen, zu beantragen, dass der Mieter die an ihn vermietete Wohnung zu räumen hat. Vielmehr haben Sie die zu räumende Wohnung einschließlich aller Nebenräume (Keller, Garage etc.) ganz präzise zu bezeichnen.

Ebenfalls wichtig: Fügen Sie Ihrer Klage gleich die erforderlichen Unterlagen bei. Aber nur in Kopie – die Originale behalten Sie in jedem Fall für sich. Folgende Unterlagen wird das Gericht immer benötigen:

  • Kopie des Mietvertrags
  • Kopie der Kündigung
  • Zugangsnachweis der Kündigung

Letzteres ist freilich nur erforderlich falls Ihr Mieter bestreitet, die Kündigung erhalten zu haben. Gerade dies erweist sich in der Praxis oft als beliebte Taktik der Mieter.

Außerdem wichtig: Ihre Klage müssen Sie in zweifacher Ausfertigung an das Gericht senden. Ein Exemplar verbleibt bei Gericht, das andere Exemplar wird an den Beklagten weitergeleitet.

Gegen wen Sie die Räumungsklage richten

Diese Frage ist sehr wichtig, da hier oft teure Fehler gemacht werden. Denn mit einem Urteil können Sie nur denjenigen zur Räumung zwingen, gegen den es ergangen ist.

Klar ist: Ihre Räumungsklage müssen Sie gegen alle Mieter richten, die im Mietvertrag stehen. Doch damit nicht genug, auch später eingezogene Personen müssen Sie verklagen.

Das bedeutet für Sie, dass Sie sich vor einer Räumungsklage unbedingt vor Ort vergewissern müssen, wer in der Wohnung dauerhaft lebt und wie die betreffenden Personen mit Vor- und Zunamen heißen.

Zustellung der Klage erst nach Zahlung der Gerichtskosten

Das Gericht wird die Klage Ihrem Mieter, beziehungsweise den Beklagten erst dann zustellen, wenn Sie den Kostenvorschuss eingezahlt haben. Er beträgt eine 3-fache Gerichtsgebühr.

Tipp: Verrechnungsscheck beifügen

Sie beschleunigen die Bearbeitung der Klage, indem Sie der Klage gleich einen Verrechnungsscheck in Höhe der Gerichtsgebühren beifügen. Denn andernfalls fordert das Gericht den Vorschuss an, was leicht zu einer Verzögerung von einigen Wochen führt.

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