Immobilien

Muss mein Mieter im laufenden Mietverhältnis renovieren?

In den meisten Mietverträgen ist eine Renovierungspflicht während oder am Ende des Mietverhältnisses vorgesehen. Enthält ihr Mietvertrag einen weichen Fristenplan und besteht Renovierungsbedarf, können Sie verlangen, dass Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Sollten dabei Schäden durch z. B. einen zu kräftigen Farbanstrich entstehen, können Sie sogar Schadensersatz fordern.

Wann muss der Mieter renovieren?

Frage eines Vermieters: Vor acht Jahren habe ich einen Mietvertrag geschlossen, der meinen Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese sind "im Allgemeinen" nach den üblichen Fristen (3, 5 und 7 Jahre je nach Art des Raums) fällig. Der Mieter hat bisher nie renoviert. Kann ich jetzt von ihm Schönheitsreparaturen verlangen, oder muss ich warten, bis er irgendwann auszieht?

Antwort: Die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag enthält einen sogenannten "weichen Fristenplan": Die genannten Fristen gelten nur im Allgemeinen, so dass der Mieter die Renovierung ablehnen kann, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht.

Die Vereinbarung der genannten Renovierungszeiträume ist auch nicht unangemessen kurz. Jedenfalls gilt das für Verträge, die bereits vor Oktober 2007 abgeschlossen wurden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausdrücklich festgestellt (BGH, Urteil v. 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06).

Da die Renovierungsklausel – soweit erkennbar – wirksam ist, dürfen Sie auch von Ihrem Mieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen ausführt. Da seit Mietbeginn 8 Jahre vergangen sind, ist davon auszugehen, dass tatsächlich auch ein Renovierungsbedarf besteht.

Vorsicht, bevor Sie den Mieter zur Renovierung auffordern

Wenn Ihr Mieter jetzt renoviert und später auszieht, bevor die Renovierungsfristen erneut abgelaufen sind, dann muss er bei seinem Auszug nicht noch einmal renovieren. Er darf Ihnen dann die Wohnung in dem gebrauchten Zustand zurückgeben.

Führt der Mieter aber während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durch, dann können Sie, weil bei seinem Auszug nach mehr als 8 Jahren auf jeden Fall Renovierungsbedarf bestehen wird, am Mietende die Schönheitsreparaturen fordern und erhalten dann eine frisch renovierte Wohnung zurück.

Daraus folgt: Sie können Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis verlangen. Rechnen Sie jedoch in den nächsten Jahren mit einem Auszug des Mieters, macht es wenig Sinn, bereits jetzt auf einer Renovierung zu bestehen.

Fordern Sie Schadenersatz bei zu kräftigem Farbanstrich

Gibt Ihr Mieter Ihnen die Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses in kräftigen Farben gestrichen zurück, können Sie von ihm Schadenersatz fordern. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam verpflichtet war.

Berufen können Sie sich dabei unter anderem auf ein Urteil des Landgerichts Essen. Darin haben die Richter einen Mieter zum Ersatz von Renovierungskosten verurteilt, weil Esszimmer, Arbeitszimmer und Gäste-WC der Wohnung bei Rückgabe in so kräftigen Farben gestrichen waren, dass sie die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten.

Zwar darf ein Mieter während der Mietzeit die Räume nach eigenen Vorstellungen streichen. Doch bei Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in einem farblichen Zustand zurückzugeben, der eine zügige Neuvermietung möglich macht. Das aber ist bei sehr kräftigen Farben nicht der Fall (LG Essen, Urteil v. 17.02.11, Az. 10 S 344/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt