Immobilien

Mietkaution: Sichern Sie sich in 7 Schritten optimal ab

Die Vereinbarung einer Mietkaution ist heutzutage für jeden Vermieter ein Muss, um die mit einer Vermietung leider immer verbundenen finanziellen Risiken so weit wie möglich abzusichern. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre gesetzlichen Möglichkeiten zur Mietkaution bestmöglich nutzen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Kaution besteht nicht. Sie können eine solche Zahlung nur beanspruchen, wenn Sie dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben. Eine Kautionsvereinbarung gehört daher für Sie in jeden Mietvertrag, den Sie abschließen.

Mietsicherheit in 7 Schritten

  1. Vereinbaren Sie immer die maximale Kautionshöhe
  2. Akzeptieren Sie Kautionszahlung in 3 Raten
  3. Halten Sie die Kaution von Privatgeld getrennt
  4. Bestehen Sie nicht auf Barzahlung
  5. Kaution ist trotz Mietmängeln fällig
  6. Mahnen Sie offene Kaution an, bevor Sie kündigen
  7. Prüfen Sie Ansprüche vor der Rückzahlung der Kaution

Schlüsselübergabe erst nach 1. Kautionsrate

Nehmen Sie in Ihre Mietverträge die Regelung auf, dass die Schlüsselübergabe erst dann erfolgt, wenn der Mieter die 1. Rate der Mietkaution gezahlt hat. Und
vergewissern Sie sich dann auch unmittelbar vor der Schlüsselübergabe
bei Ihrer Bank, ob die Kautionszahlung eingegangen ist.

Die beste vertragliche Vereinbarung nützt nichts, wenn Sie die
Einhaltung nicht kontrollieren. Fehlt die Kaution, verweigern Sie die
Schlüsselübergabe. Die vereinbarte Miete muss der Mieter dann trotzdem
wie vereinbart zahlen.

So legen Sie ein insolvenzsicheres Treuhandkonto an

Eröffnen Sie bei Ihrer Bank ein separates Kautionskonto. Teilen Sie bereits bei
der Kontoeröffnung mit, dass Sie auf diesem Konto die Kaution Ihres
Mieters anlegen werden, und lassen Sie diesen Verwendungszweck auch
vermerken.

Hierdurch wird deutlich erkennbar, dass das Geld auf dem Konto nicht
zu Ihrem Vermögen gehört. Es handelt sich um ein sogenanntes “offenes” und damit insolvenzfestes Treuhandkonto.

Vorsicht: Die Bezeichnung “Mietkonto” wäre falsch, denn dadurch wird nicht ausreichend deutlich, dass Sie hier die Kautionen anlegen wollen. Mietzahlungen sind ja die Gelder, die endgültig beim Vermieter bleiben.

Formen der Mietkaution – Ihre Möglichkeiten

  • Barkaution: Nicht nur die Übergabe von Bargeld, sondern auch die Einzahlung auf ein Treuhandkonto, das auf Ihren Namen läuft, gilt als Barkaution.
  • Bankbürgschaft
  • Bürgschaft durch einen privaten Bürgen: Praxisrelevant ist eine Bürgschaft der Eltern bei Vermietung an Studenten.
  • Verpfändung eines Sparkontos, das auf den Namen des Mieters läuft: Erforderlich sind eine Anzeige an die Bank und ein Sperrvermerk im Sparkonto zu Ihren Gunsten.
  • Verpfändung von Wertpapieren: Die Übergabe des Wertpapiers an Sie ist erforderlich.

Mein Tipp: Sonderkaution – Ihre Sicherheit bei Mietereinbauten

Eine Sonderkaution dürfen Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, wenn sich durch eine Erweiterung der Mieterrechte auch das Vermieterrisiko erhöht. Allerdings dürfen Sie die Sonderkaution auch nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Rückbau beim Auszug nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Hat der Mieter stattdessen beispielsweise fällige Schönheitsreparaturen nicht erledigt, dürfen Sie für die Renovierungsansprüche nicht auf die Sonderkaution zugreifen. Hinsichtlich dieser Ansprüche sind Sie nur durch die normale Mietkaution abgesichert.

Mehr Informationen zum Thema Vermietung erhalten Sie in diesem Artikel.

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Dr. Tobias Mahlstedt