Immobilien

Mietkaution: Diese 4 wichtigen Urteile müssen Sie kennen

Im Vermieteralltag entsteht oft Ärger um die Mietkaution. Dies auch aus Unkenntnis, denn der Gesetzgeber selbst regelt einige grundlegende Fragen nicht. Umso wichtiger ist es für Sie als Vermieter, dass Sie die folgenden, klärenden Urteile kennen.

Da es zu diesen Punkten in der Praxis häufig Streit gibt, rate ich Ihnen: Verweisen Sie Ihren Mieter einfach auf die genannten Urteile, in denen Vermietern Recht gegeben worden ist.

1. Über Ratenzahlung müssen Sie nicht aufklären

Hat Ihr Mieter nach seinem Mietvertrag eine Kaution zu zahlen, so ist diese Vereinbarung auch dann wirksam, wenn sie ihm nicht das Recht auf Ratenzahlung einräumt. Zwar hat der Mieter dieses Recht nach § 551 BGB, hierüber aufklären müssen Sie ihn aber nicht.

Denn es gilt: Grundsätzlich ist jeder für die Kenntnis der ihn schützenden Gesetze selbst verantwortlich. Ihr Mieter kann in einem solchen Fall also weder die Zahlung der Kaution (in Raten) verweigern, noch kann er die bereits gezahlte Kaution von Ihnen zurückfordern (BGH, Urteil v. 23.06.04, Az. VIII ZR 243/03).

2. Mietkaution wird trotz vorhandener Mängel fällig

Auch wenn es in der Wohnung Mängel gibt, muss Ihr Mieter die vereinbarten Raten seiner Mietkaution zahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht hat Ihr Mieter nicht. Zahlt Ihr Mieter die Kaution dennoch nicht, können Sie ihm nach vorangegangener erfolgloser Abmahnung wegen beharrlicher Pflichtverletzung fristlos kündigen (KG Berlin, Urteil v. 09.01.03, Az. 8 U 130/02).

3. Für die Rückzahlung brauchen Sie keine Fristen zu beachten

Viele Mieter meinen: Nach Mietende haben Sie als Vermieter 3 oder 6 Monate Zeit, die Mietkaution zurückzuzahlen. Diese Annahme ist jedoch falsch. Es gilt: Solange Sie Forderungen gegen Ihren Mieter haben, brauchen Sie die Kaution (noch) nicht zu erstatten.

Denn diese dient Ihrer Sicherung als Vermieter. Deshalb dürfen Sie die Rückzahlung auch bei solchen Ansprüchen verweigern, die bei Mietende noch gar nicht fällig sind, etwa wegen einer Nachforderung aus einer erst später zu erstellenden Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).

4. Auch bei strittigen Forderungen können Sie die Mietkaution einbehalten

Sind Sie mit einer geminderten Miete Ihres Mieters nicht einverstanden, dürfen Sie bei Mietende die Minderung mit der Mietkaution aufrechnen beziehungsweise den Minderungsbetrag von der Kaution abziehen. Meint Ihr Mieter, dass die Minderung rechtmäßig war, muss er auf die Rückzahlung des einbehaltenen Kautionsteils klagen (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.08.08, Az. 8 W 34/08).

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Dr. Tobias Mahlstedt