Zugluft im Altbau: Grund für Mietminderung?

Undichte Fenster und Zugluft im Altbau sind ein häufiger Grund für Mieter, wegen eines vermeintlichen Mangels die Monatsmiete zu kürzen. Doch meistens zu unrecht, wie aus einer Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe hervorgeht. Oftmals ziehen die Mieter vor Gericht den Kürzeren, da das Maß der Beeinträchtigung in vielen Fällen für eine Mietminderung nicht ausreichend begründet ist.

Ihr Mieter darf bei Zugluft die Miete nicht immer kürzen
In dem Prozess ging es um eine Altbauwohnung, in der auch bei geschlossenen Fenstern stets ein leichter Windhauch zu spüren war. Die Mieter hatten deshalb von ihrem Vermieter gefordert, die Fenster abzudichten, um die "Mindestvoraussetzungen modernen Wohnens“ zu erfüllen. Außerdem kürzten die Mieter die Miete.

Der Vermieter wollte dies nicht akzeptieren und klagte die volle Miete ein. In dem Urteilsfall bestritt er gar nicht, dass die Fenster undicht seien, doch meinte er, die Mieter hätten bei Vertragsabschluss ja schließlich gewusst, dass die Fenster des Altbaus nicht modernsten Anforderungen genügen.

Bei Zugluft im Altbau besteht kein Zwang zur Modernisierung
Das BGH sah es auch so: Wer in einen Altbau zieht, muss damit leben, dass die Ausstattung nicht die modernste ist. Die Richter argumentierten, dass derartige Zugluft bei alten Häusern nicht unüblich sei. Der Mieter muss gewisse Abstriche bei Altbauwohnungen akzeptieren, soweit diese allgemein verbreitet sind. Hierunter fallen auch Zuglufterscheinungen. Diese führen jedoch nicht dazu, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt werden könne und damit sei sie auch nicht mit einem erheblichen Mangel behaftet.

Laut dem Gesetzgeber können die Mieter immer nur den Standard erwarten, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht.

Zugluft ist nicht automatisch ein Grund für eine Mietminderung
Im Klartext: Bei einem Altbau dürfen Mieter nicht immer die modernste Ausstattung erwarten. Es muss schon sehr zugig sein, ehe der Mieter einer Altbauwohnung wegen undichter Fenster die Miete mindern darf. Bei einer Mietwohnung hat der Mieter nämlich nur einen Anspruch darauf, dass die Wohnung wetterfest und verschließbar ist. Ein Mangel durch Zugluft muss schon erheblich sein.

Nach Meinung der Richter reichen die pauschale Behauptungen der Mieter, die Fenster seien undicht und es ziehe, nicht aus, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

Erlischt die Kerze durch Zugluft, besteht ein erheblicher Mangel
Ihr Mieter muss in einem solchen Fall ganz genau beschreiben, welche Fenster er bemängelt. Das heißt, er muss die Spalten und deren Ausmaße, durch welche die Zugluft dringt belegen können. Auch muss der Mieter angeben, wie stark die Zugluft ist und inwieweit er hierdurch beeinträchtigt wird. Nach einer Faustformel kann erst dann wegen Zugluft gemindert werden, wenn eine im Abstand von bis zu 15 cm vor dem Fenster aufgestellte Kerze erlischt. Macht Ihr Mieter Ihnen diese Angaben nicht, würde er vor Gericht verlieren.

Veröffentlicht am 20. März 2009