Kurz und bündig: Wie sich die Mietreform für Sie als Vermieter praktisch auswirkt

Am 01. September 2001 ist die Mietreform in Kraft getreten. Hier finden Sie – in alphabetischer Reihenfolge – eine praxisorientierte Zusammenstellung sämtlicher Änderungen durch die Mietreform, die für Ihren Vermietungsalltag wichtig sind.

Abmahnung
Es ist jetzt ausdrücklich geregelt, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich ist. Lediglich in folgenden Fällen ist eine Abmahnung entbehrlich: Eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg, die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, oder der Mieter befindet sich im Zahlungsverzug.

Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Rechnen Sie nicht fristgerecht ab, kann Ihr Mieter auf Rechnungslegung klagen.

Aufrechnung
Selbst wenn es im Mietvertrag ausgeschlossen wurde, können Wohnungsmieter auch mit Aufwendungsersatzansprüchen gegen Mietforderungen des Vermieters aufrechnen. Außerdem kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden.

Ausschlussfrist
Neu ist auch eine Ausschlussfrist bei der Betriebskostenabrechnung. Rechnen Sie verspätet ab und ergibt die Betriebskostenabrechnung einen Saldo zu Lasten des Mieters, muss er die Nachzahlung nur dann leisten, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Versorgungsunternehmen ihrerseits ihre Abrechnungen so spät schicken, dass Sie Ihre eigene Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter nicht mehr einhalten können. Die Ausschlussfrist gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Betriebskosten.

Behindertengerechte Nutzung
Ihr Mieter kann von Ihnen die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Als Vermieter können Sie Ihre Zustimmung verweigern, wenn Ihr Interesse an der unveränderten Erhaltung der Wohnung und des Hauses das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter im Haus zu berücksichtigen. Außerdem können Sie Ihre Zustimmung von der Zahlung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.

Betriebskosten
Für Sie als Vermieter ist die Regelung ein absolutes Muss, weil Sie sonst Ihre Rendite gefährden; künftig steht es auch ausdrücklich im Gesetz: Mietvertraglich kann vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trägt. Siehe dazu auch Abrechnungsfrist, Ausschlussfrist, Betriebskostenabrechnung, Kontrollrecht des Mieters, Umlagemaßstab.

Eintritt in den Mietvertrag
Nach dem Tod des Mieters sind der überlebende Ehegatte, Kinder, nichteheliche Lebenspartner, Mitglieder einer Haushaltsgemeinschaft berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Falls der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit geleistet hat, sind Sie als Vermieter berechtigt, von den Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen, eine Mietsicherheit verlangen.

Erben des Mieters
Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des gestorbenen Mieters haben, genießen keine mietrechtlichen Schutz. In diesem Fall können Sie als Vermieter das Mietverhältnis kündigen, ohne dass Sie ein berechtigtes Interesse darlegen müssen.

Fälligkeit der Miete
Praktisch jeder Formular-Mietvertrag sieht es ohnehin schon vor, jetzt wird es auch ausdrücklich gesetzlich geregelt: Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, zu entrichten.

Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung musste bisher schon schriftlich erfolgen. Die Begründung konnte allerdings im Prozess nachgeschoben werden. Jetzt ist der zur Kündigung führende wichtige Grund bereits im Kündigungsschreiben anzugeben.

Härtegründe
Unter bestimmten Voraussetzungen brauchen Mieter die Modernisierungsvorhaben Ihrer Vermieter nicht zu dulden. Die Mietreform erweitert den Kreis der Personen, deren Belange auf Mieterseite zu berücksichtigen sind. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weitere "Angehörigen seines Haushaltes".

Haushaltsgemeinschaft
Neben den klassischen Lebensformen von Ehe und Familie gibt es heute zahlreiche weitere Formen des dauerhaften Zusammenlebens. Das wird künftig berücksichtigt, wenn es darum geht, ob dem Mieter eine Modernisierung zugemutet werden kann, oder wer nach seinem Tod berechtigt ist, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Berücksichtigt werden künftig auch die Interessen von Personen, die mit dem Mieter "einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen". Gemeint ist damit eine Haushaltsgemeinschaft, die über eine bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht, und in der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Auch nicht als eingetragene Lebenspartnerschaft bestehende gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften wie beispielweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen, können diese Anforderungen erfüllen.

Indexmiete
Eine Mindestlaufzeit für die Indexmiete gibt es nicht mehr; sie kann künftig zeitlich unbeschränkt vereinbart werden. Als Index ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen.

Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze wird von 30% auf 20% herabgesetzt. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren höchstens um 20% steigen darf. Absolute Obergrenze bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete.

Kündigung wegen Modernisierungszuschlag
Verlangen Sie von Ihrem Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (Modernisierungszuschlag), steht Ihrem Mieter weiterhin ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats (bisher: bis zum Ablauf des dritten Monats) nach dem Zugang der Erhöhungserklärung kündigen.

Kündigungsfristen
Bei der Vermietung von Wohnraum gelten für Mieter und Vermieter bislang die gleichen Kündigungsfristen; diese betragen je nach Dauer des Mietverhältnisses bis zu 12 Monate. Künftig gilt für Mieter – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigungsfrist für Sie als Vermieter verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Mietdatenbank
Die Mietdatenbank wird als neues Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen eingeführt. Unter einer Mietdatenbank wird eine fortlaufend geführte Sammlung verstanden. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden. Die Erkenntnisse sollen fortlaufend gesammelt, strukturiert aufgearbeitet und ausgewertet werden.

Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten
Seit Inkrafttreten der Mietreform zum 01.09.2001 sind Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht mehr zulässig.

Mieterhöhung wegen Modernisierung
Verlangen Sie von Ihrem Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (Modernisierungszuschlag), wird die Mieterhöhung künftig erst mit Beginn des dritten Monats (bisher: des zweiten Monats) nach dem Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Frist verlängert sich – wie bisher – um sechs Monate, wenn Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht ordnungsgemäß mitgeteilt haben, oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Wollen Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss dies auch weiterhin schriftlich geschehen. Neu ist, dass Sie als Vermieter die Wahl zwischen fünf Begründungsmitteln haben. Dazu zählen – wie bisher schon – der (einfache) Mietspiegel, das Mietwertgutachten und (mindestens drei) Vergleichswohnungen. Nach der Neuregelung können Sie sich zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens auch auf einen qualifizierten Mietspiegel (er genießt Priorität) oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank berufen.

Mietpreisüberhöhung
Trotz Vorliegens einer Mietpreisüberhöhung brauchen Sie den überhöhten Teil der Miete unter anderem dann nicht an Ihren Mieter zurückzahlen, wenn Ihre laufenden Aufwendungen die vereinbarte Miete rechtfertigen. Bisher galt das nur mit einer zeitlichen Einschränkung. Diese wird jetzt ersatzlos gestrichen.

Mietsicherheit
Leistet Ihr Mieter eine Barkaution, so gilt auch weiterhin, dass diese zu dem üblichen Zinssatz anzulegen ist, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gilt. Neu ist, dass jetzt auch andere Anlageformen zulässig sind. In jedem Fall muss die Anlage aber vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen; die Erträge stehen dem Mieter zu.

Mietspiegel
Der Mietspiegel in der bisherigen Form bleibt erhalten, wird aber nur noch als so genannter einfacher Mietspiegel bezeichnet. Er ist dem neuen so genannten qualifizierten Mietspiegel nachrangig.

Mietstruktur
Verbrauchsabhängige Betriebskosten müssen künftig auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Haben Sie mit Ihrem Mieter bislang etwas Anderes vereinbart, können Sie von ihm verlangen, dass die betreffenden Verteilungsschlüssel abgeändert und die verbrauchsabhängigen Betriebskosten künftig auch ausschließlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dass Sie den Umlagemaßstab entsprechend abändern wollen, müssen Sie Ihrem Mieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraums mitteilen.

Modernisierung
Die Duldungspflicht des Mieters wird erweitert auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie statt bisher nur Heizenergie. Damit fallen zum Beispiel auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom (wie etwa drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen) darunter.

Modernisierungsmitteilung
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter über Ihr Modernisierungsvorhaben frühzeitig zu informieren. Künftig müssen Sie Ihre Mieter drei Monate (bisher: zwei Monate) vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen benachrichtigen. Die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung wird abgesenkt. Künftig müssen Sie nur noch den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen.

Qualifizierter Mietspiegel
An ihn werden höhere Anforderungen gestellt als an den bisher bekannten (einfachen) Mietspiegel; er muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des Preisindices für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu Grunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Staffelmiete
Die Staffelmiete ist nunmehr zeitlich unbeschränkt zulässig. Ihr Mieter kann sich aber wie bisher nach vier Jahren aus dem Mietverhältnis lösen; sein Sonderkündigungsrecht bleibt also bestehen.

Störung des Hausfriedens
Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens konnte dem Störer auch bisher schon fristlos gekündigt werden. Klarstellend fügt das Gesetz jetzt das Erfordernis hinzu, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Tod des Mieters
Stirbt der Mieter einer Wohnung, sind bisher schon der Ehegatte und Familienangehörige berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Schon die Rechtsprechung hat das Eintritts- und teilweise auch das Fortsetzungsrecht auf nichteheliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften ausgedehnt. Letzteres ist jetzt ausdrücklich gesetzlich geregelt. Darüber hinaus wird das Eintritts- und Fortsetzungsrecht jetzt zusätzlich erweitert, und zwar auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Siehe dazu Haushaltsgemeinschaft.

Umlagemaßstab
Fehlt im Mietvertrag eine Regelung über den Umlagemaßstab für die Betriebskosten, so gilt künftig die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Hinzu kommt: Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, müssen Sie künftig auch verbrauchsabhängig abrechnen. Dieser Verteilungsschlüssel geht dem Umlagemaßstab nach Wohnfläche vor. Ihr Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, wie beispielsweise (Kalt-)Wasseruhren.

Verjährung
Anders als bisher unterbricht der Antrag des Vermieters oder Mieters auf Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens die Verjährung.

Vorauszahlung von Betriebskosten
Es ist nunmehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, dass Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe zu vereinbaren sind. Aus Anlass einer Betriebskostenabrechnung sind sowohl Sie als Vermieter, als auch Ihr Mieter berechtigt, die Vorauszahlungen angemessen anzupassen. Außerdem ist bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Vorkaufsrecht des Mieters
Wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter bisher schon gesetzlich zum Vorkauf berechtigt. Neu ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht künftig durch schriftliche Erklärung ausüben muss. Bislang war die Erklärung nicht formgebunden, so dass sie auch mündlich erfolgen konnte.

Zeitmietvertrag
Die Differenzierung zwischen befristetem Vertrag und echtem Zeitmietvertrag entfällt. Es gibt nur noch den qualifizierten Mietvertrag. Die Befristung der Laufzeit auf nicht mehr als fünf Jahre entfällt. Zu den Befristungsgründen zählt auch weiterhin die grundlegende Modernisierung. Hierzu bringt die Mietreform die Klarstellung, dass Sie als Vermieter beabsichtigen müssen, in zulässiger Weise die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder in Stand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wurden. Ihr Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen kann, dass Sie ihm innerhalb eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann Ihr Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um diese Verspätung verlängert.

Veröffentlicht am 6. März 2008