Mieten & Vermieten

Mietzahlung: Wann der Mieter wirklich im Verzug ist

Mietzahlung: Wann der Mieter wirklich im Verzug ist
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Zahlt der Mieter unpünktlich, kann das die Kündigung zur Folge haben. Allerdings kommt es entscheidend darauf an, an welchem Tag genau der Zahlungsverzug beginnt. Kündigt der Vermieter zu früh, ist die Kündigung unwirksam – selbst wenn später weitere Mietzahlungen ausbleiben.

Für die regelmäßigen Mietzahlungen gilt:

Ihr Mieter gerät automatisch in Zahlungsverzug, wenn er

  • zum vertraglich vereinbarten oder
  • zum gesetzlichen Zeitpunkt

seine Miete nicht oder nur unvollständig zahlt, obwohl er zur Zahlung verpflichtet ist. Sie brauchen die offenen Beträge nicht extra anzumahnen.

Miete meist am 3. Werktag zu zahlen

In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass "die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats" zu zahlen ist, oft verbunden mit dem Zusatz: "Für die Rechtzeitigkeit der Bezahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an."

Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Klausel, dann befindet sich Ihr Mieter, wenn er nicht zahlt, bereits an dem Tag in Verzug, der auf den 3. Werktag folgt. Fehlt eine Vereinbarung zur Fälligkeit der Miete, ist das Datum des Mietvertrags entscheidend.

Für alle Mietverträge, die Sie ab dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, gilt die gesetzliche Regelung des § 556b BGB. Auch nach dieser Vorschrift hat der Mieter die Miete immer bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus zu zahlen. Er gerät bei Nichtzahlung an dem Tag in Verzug, der auf den 3. Werktag folgt.

Ausnahme für Altverträge: Zahlung am Monatsende

Nur wenn Ihr Mietvertrag bereits vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde und keine ausdrückliche Regelung zum Mietzahlungszeitpunkt enthält, braucht Ihr Mieter nach der damals noch geltenden BGB-Vorschrift die Miete erst am Monatsende zu zahlen.

Nur in diesem Fall befindet sich der Mieter erst dann in Verzug, wenn am letzten Tag des Monats das Geld noch nicht auf Ihrem Konto eingegangen ist. Der Verzug beginnt am 1. Tag des folgenden Monats.

Warten Sie den Verzug unbedingt ab

Frühestens am Tag des Verzugs dürfen Sie die fristlose Kündigung aussprechen. Sonst ist Ihre Kündigung unwirksam (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08, ebenso LG Duisburg, Beschluss v. 24.03.06, Az. 13 T 28/06).

Der Mieter im BGH-Urteilsfall war bei Ausspruch der Kündigung (Datum des Kündigungsschreibens) noch gar nicht mit 2 Monatsmieten in Rückstand. Bis zum Zugang der Kündigung beim Mieter wurde dann eine weitere Monatsmiete fällig, die der Mieter auch nicht zahlte. Jetzt war also der für eine Kündigung notwendige Zahlungsrückstand erreicht.

Dennoch erklärten die Richter die Kündigung für unwirksam. Der erst nach der Kündigungserklärung eingetretene Verzug kann nicht berücksichtigt werden. Vielmehr müssen die Verzugsvoraussetzungen bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung erfüllt sein.

Verlangen Sie für Ihre Mahnschreiben wenigstens 2,50 Euro

Für Mahnschreiben wegen nicht gezahlter Miete dürfen Sie von Ihrem Mieter übrigens eine Mahnkostenpauschale von wenigstens 2,50 € verlangen. Kann Ihnen Ihr Mieter einen geringeren Schaden nachweisen, gilt dieser – in der Praxis gelingt dieser Nachweis jedoch keinem Mieter.

Darauf, dass Ihr Mieter Ihnen einen geringeren Verzugsschaden als den Pauschalbetrag nachweisen kann, müssen Sie ihn hinzuweisen – anderenfalls ist Ihre Klausel unwirksam. (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 154/04).

Ich empfehle Ihnen deshalb die folgende Regelung in Ihren Mietvertrag aufzunehmen: "Die Mahnkosten werden mit 2,50 € berechnet; der Mieter ist zum Nachweis eines geringeren Verzugsschadens berechtigt".

Diesen Mahnkosten liegt nämlich die Berechnung des Amtsgerichts Brandenburg zu Grunde, die Ihnen der Mieter nicht entkräften kann: Unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Bruttolohns einer Schreibkraft von 10 bis 18 Euro pro Stunde sowie einer Bearbeitungszeit von 2 bis 4 Minuten ergeben sich Lohnkosten von 0,60 bis 1,20 Euro zuzüglich Portokosten von 0,55 Euro und Aufwendungen für Papier und Briefumschlag, sodass pauschal 2,50 Euro pro Mahnschreiben angemessen sind (AG Brandenburg, Urteil v. 25.01.07, Az. 31 C 190/06).

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