Mieten & Vermieten

Vor einer Räumungsklage müssen Sie genau recherchieren

Eine Räumungsklage erhebt der Vermieter in der Regel dann, wenn die Mieter nach der Kündigung freiwillig nicht ausziehen. Dabei ist aber Vorsicht geboten: Das Räumungsurteil muss sich gegen alle in der Wohnung lebenden Personen richten, sonst kann der Gerichtsvollzieher sie nicht räumen. Das heißt für Sie als Vermieter, dass Sie vor der Klage ein wenig nachforschen müssen.

Die meisten Vermieter richten die Räumungsklage gegen die Personen, die im Mietvertrag als Mieter stehen. Das scheint richtig zu sein, kann aber größere Schwierigkeiten nach sich ziehen. Etwa dann, wenn in der Wohnung zusätzlich ein Untermieter wohnt oder der Lebens- bzw. Ehepartner des Mieters irgendwann eingezogen ist. In einem solchen Falle kann die Wohnung auch bei einer berechtigten Kündigung nicht geräumt werden.

Alle erwachsenen Bewohner

Der Grund dafür ist, dass Sie als Vermieter gegen jeden einzelnen Wohnungsbewohner einen eigenen Räumungstitel benötigen. Das bedeutet etwa, dass Sie erwachsene Kinder im Haushalt in die Klage aufnehmen müssen. Diese Regelung, dass alle erwachsenen Bewohner gemeinsam verklagt werden müssen, kennen viele Mieter und versuchen, sie für sich auszunutzen. So wird gelegentlich geschickt taktiert und weitere Personen werden vor dem Besuch des Gerichtsvollziehers in die Wohnung aufgenommen.
Gericht schützt Vermieter
Das Landgericht (LG) Hamburg hat in einem solchen Fall für den Vermieter entschieden: In einem gerichtlichen Vergleich hatte sich ein Mieter, dem gekündigt worden war, zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Nach Abschluss des Vergleichs zog seine Frau bei ihm ein, die laut seiner Aussage im Prozess ins Ausland verzogen war.
Der Gerichtsvollzieher weigerte sich, die Räumung vorzunehmen, da gegen die Frau kein Räumungstitel vorlag. Das Gericht entschied, die Wohnung sei trotzdem zu räumen, da der Mieter rechtsmissbräuchlich gehandelt habe und nach Treu und Glauben keinen Schutz verdiene (LG Hamburg, Az. 334 T 38/06). Dies war jedoch ein Extremfall, in der der Mieter äußerst dreist versuchte, die Räumung zu sabotieren. Für den Normalfall gilt: Recherchieren Sie, welche erwachsenen Personen in der Wohnung wohnen und nehmen Sie alle in die Räumungsklage auf.

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.