Verweigerung von Instandsetzungen: Wann Sie dem Mieter kündigen dürfen

Der Mieter darf den Zutritt nicht verhindern, solange kein Härtefall oder Anspruch auf Ausgleich seiner Aufwendungen besteht.

Instandsetzungen und Modernisierungen hat Ihr Mieter bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu dulden. Ein Verstoß gegen diese Duldungspflicht genügte bisher nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Sie mussten den Mieter stattdessen nach Ansicht vieler Gerichte zunächst auf Duldung verklagen. Das gilt nach der jetzigen BGH-Entscheidung nicht mehr.

Neues Urteil bezüglich Modernisierungen/Instandsetzungen

Die BGH-Richter stellten in ihrem Urteil unmissverständlich klar, dass Sie kündigen dürfen, auch wenn der Mieter "nur" gegen eine Duldungspflicht verstößt (Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13). Das bedeutet:

  1. Verletzt der Mieter die Duldungspflicht "schuldhaft" und "nicht unerheblich", dürfen Sie ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
  2. Ist Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar, ist die nach erfolgloser Abmahnung fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Im Urteilsfall ging es um die Sanierung eines mit Hausschwamm befallenen Gebäudes. Der Mieter wollte den weiteren Zutritt nur gegen Erstattung behaupteter Auslagen und schriftliche Zusicherung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gewähren.

Dazu die Richter: Der Mieter kann den Zutritt nicht verhindern, indem er Einwendungen gegen den Duldungsanspruch erhebt, die nur plausibel erscheinen. Er darf die Duldung nur dann verweigern, wenn tatsächlich zu seinen Gunsten Gegenrechte bestehen, etwa ein Härtefall oder ein Anspruch auf Ausgleich seiner Aufwendungen.

Nach diesem Urteil gilt: Sie dürfen nicht auf jede geringfügige Vertragsverletzung des Mieters gleich mit einer fristgerechten oder fristlosen Kündigung antworten.

Hier kann tatsächlich eine Duldungsklage vorrangig sein. Verweigert der Mieter aber beharrlich den Zutritt und vergrößert sich dadurch der Schaden, dürfen Sie auch ohne vorheriges Duldungsurteil kündigen.

Tipp: Schwere abwägen

Bevor Sie wegen Verletzung einer Duldungspflicht kündigen, wägen Sie Ihr Risiko ab: Haben Sie die Arbeiten rechtzeitig angekündigt, sodass der Mieter sich darauf einstellen konnte (§ 555a BGB)? Sind die Einwände des Mieters beachtlich oder eher querulatorisch? Wie dringlich sind die Arbeiten und welche wirtschaftlichen Folgen bringt eine Verzögerung?

Veröffentlicht am 14. September 2015