Vermietung unter Verwandten: Achtung Steuerhinterziehung möglich!

Beachten Sie die Steuerfallen bei der Vermietung an Verwandte

Bei den Einkünften aus Vermietung ist insbesondere bei der Vermietung an nahe Angehörige so einiges zu beachten. Das Finanzamt erkennt entsprechende Mietverträge nämlich nur dann an, wenn diese auch tatsächlich fremdüblich sind. Soll heißen: Nur wenn man mit einem Fremden Ähnliches vereinbart hätte, kann ein Verlust aus der Vermietung steuermindernd verrechnet werden.

Vorwurf der Steuerhinterziehung

Aktuell hat das erstinstanzliche Finanzgericht Berlin-Brandenburg in einer Entscheidung unter dem Aktenzeichen neun K 9009/08 entschieden, dass von einer Steuerhinterziehung und dem logischerweise folgend auch von einer zehnjährigen Festsetzungsfrist auszugehen ist, wenn der Steuerpflichtige über Jahre hinweg in seinen Steuererklärungen ein zu negativen Einkünften führendes Mietverhältnis mit seiner Mutter angegeben hat, obwohl er wusste, dass das Mietverhältnis mit seiner Mutter in vielerlei Hinsicht einem Fremdvergleich nicht standhalten würde und vor allem in vielen Punkten der vertraglichen Vereinbarung nicht durchgeführt wurde.

Beweislast beim Steuerpflichtigen

An sich keine Neuigkeit, dennoch kann es nicht oft genug wiederholt werden: Das Finanzamt muss nicht beweisen, dass ein Mietverhältnis unter Angehörigen nicht den mit einem fremden Dritten üblichen Vereinbarungen entspricht.

Vielmehr trägt der steuerpflichtige Vermieter die Beweislast dafür, dass der Mietvertrag mit seinem Verwandten eine fremdübliche Gestaltung hat und auch entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt wird.

Krasser Sachverhalt

Im abgeurteilten Fall handelte es sich um einen äußerst krassen Sachverhalt. So waren im Mietvertrag weder Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Nebenkostenvorauszahlung getroffen, noch wurden die erheblichen Nebenkosten über Jahre hinweg eingefordert. Schon dies spricht für eine absolute Fremdüblichkeit.

Darüber hinaus konnte jedoch auch der Vermieter die Mietsache uneingeschränkt nutzen und hatte uneingeschränkten Zugang. Alles in allem sah es hier schon so aus, dass der Vermieter die Immobilie gleichberechtigt mit seiner Mutter genutzt hat und das Mietverhältnis nur zum Schein abgeschlossen wurde.

Nicht immer eine Steuerhinterziehung

Auch wenn das erstinstanzliche Finanzgericht im oben geschilderten Urteil eine Steuerhinterziehung erkannt hat, wird dies nicht grundsätzlich der Fall sein, wenn ein Mietverhältnis zwischen Verwandten aufgrund fehlender Fremdüblichkeit verworfen wird.

In der Praxis wird daher zukünftig zu unterscheiden sein, ob es anhand der individuellen Sachverhaltsdetails offensichtlich ist, dass ein Mietverhältnis mit einem Angehörigen nur zum Schein abgeschlossen wurde oder ob lediglich aufgrund kleinerer Fehler das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt wird.

Veröffentlicht am 13. März 2013