Nun hat der BGH entschieden: Nein, das braucht einer Vermieter nicht. Doch es gibt eine wichtige Ausnahme (BGH, Urteil v. 28.02.18, Az. VIII ZR 157/17).
In dem für die Praxis typischen Urteilsfall hatte ein Vermieter vom Ex-Mieter nach Mietende Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache verlangt von über 15.000 Euro. Eine Frist zu Beseitigung der Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.
Amts- und Landgericht sprachen dem Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.200 Euro wegen der Beschädigung von Badezimmerarmaturen und eines Heizkörpers sowie eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls zu. Der Mieter meint, nicht zum Schadensersatz verpflichtet zu sein, weil ihm der Vermieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung hätte setzen müssen.
BGH: Keine Fristsetzung erforderlich
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Eine Fristsetzung war nicht erforderlich, um einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen. Denn Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist eine Fristsetzung nur bei der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Nur dann muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen kann.
Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln ist aber eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Schadensersatzanspruch auch ohne Fristsetzung, erklärten die Karlsruher Richter. Daher kann der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der Rückgabe der Mietsache verlangt.
Wichtig: Hat der Mieter Schönheitsreparaturen nicht oder schlecht erbracht, hat der Vermieter hier aber dem Mieter eine Frist zu setzen, um später Schadenersatz verlangen zu können. Auch dies stellten die Richter in ihrem Urteil klar.
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