Am 31.12.2012 verjähren Ansprüche, die im Jahr 2009 fällig wurden, namentlich auf
- Betriebskostennachzahlungen
- Nicht gezahlte Mietkaution
- Nutzungsentschädigung
- Mietausfälle wegen fristloser Kündigung (Kündigungsfolgeschaden)
Denn für diese Forderungen gilt die 3-jährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB), wobei diese Frist Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem die Forderung entstanden ist (§ 199 BGB).
Als Vermieter sollten Sie alle Forderungen gegenüber Ihren Mieter,
die im Jahr 2009 entstanden sind, per Mahnbescheid oder Klage
gerichtlich geltend gemacht. Denn nur so schützen Sie diese Forderungen vor Verjährung (nicht
gezahlte Mieten und Raten der Mietkaution, Nutzungsentschädigung und
Betriebskostennachzahlungen).
Prüfen Sie also jetzt noch einmal genau, ob Sie offene Forderungen haben. Gegebenenfalls sollten Sie diese bis Jahresende unbedingt verjährungssicher machen – entweder mit der Erhebung einer Klage oder mit der Beantragung eines Mahnbescheids.
Außerdem sollten Sie die Betriebskosten für das Jahr 2011 abgerechnet und die Abrechnung dem Mieter nachweislich zustellen. Dies ist wichtig wegen der Ausschlussfrist; versäumen Sie diese (Abrechnungs-)Frist, dürfen Sie eine Nachforderung gegenüber Ihrem Mieter nicht mehr geltend machen. Dies gilt für alle Fälle, in denen die Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist.
Bitte beachten Sie: Nicht oder nicht in voller Höhe geleistete Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen Sie nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr verlangen. Da als Abrechnungsperiode zumeist das Kalenderjahr vereinbart ist, dürften Sie ab Januar also keine Vorauszahlungen mehr fordern, die 2012 fällig wurde.
Damit der Mieter für diese Betriebskosten zahlt, haben Sie ihm vielmehr die Betriebskostenabrechnung zu fertigen.