Renovierungsklausel besteht meistens aus 2 Komponenten:
1. Verpflichtungsklausel
Die Klausel legt fest, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Diese Verpflichtung darf nach der Rechtsprechung des BGH auch an Fristen gekoppelt sein, solange diese Fristen nicht starr gefasst sind. Konkret: Die Pflicht des Mieters zur Renovierung darf nicht losgelöst vom Renovierungsbedarf bestehen.
2. Kostenklausel
Die Klausel soll sicherstellen, dass die Renovierungsverpflichtung des Mieters bei einem nur kurzzeitigen Mietverhältnis nicht unter den Tisch fällt, sondern er sich wenigstens anteilig an den Renovierungskosten beteiligen muss. Die Höhe des Anteils bemisst sich nach der Dauer des Mietverhältnisses im Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen.
Starre Kostenquotenklauseln sind unwirksam
Schon 2006 hat der BGH entschieden, dass auch Kostenquotenklauseln (sie werden auch „Abgeltungsklauseln" oder „Quotenabgeltungsklauseln" genannt) unwirksam sind, wenn sie „starre Fristen" enthalten (BGH, Urteil v. 18.10.06, Az. VIII ZR 52/06). Das betrifft etwa die folgende Regelung:
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„Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die Renovierungskosten für seine Mietzeit anteilig zu zahlen. Dabei sind die folgenden Regelfristen zugrunde zu legen: (…).“
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Der BGH meint, dass der Mieter, wenn er wegen „starrer Fristen" nicht renovieren muss, bei seinem vorzeitigen Auszug auch nicht anteilig zur Kasse gebeten werden darf.
Wichtig
Zunächst nahm der BGH an, dass Renovierungsfristen nur durch Zusätze wie „spätestens" oder „mindestens alle 5 Jahre" zu starren Fristen werden. Mittlerweile haben die Richter ihre Urteile aber noch verschärft: Schon dann, wenn die Renovierungsfristen ohne relativierenden Zusatz bezeichnet sind (etwa: „Schönheitsreparaturen sind alle 3 Jahre fällig"), ist die Renovierungsklausel unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.06, Az.: VIII ZR 178/05).
Praxis-Tipp: Setzen Sie „weiche Fristen"
Verwenden Sie im Mietvertrag nicht nur bei der Verpflichtungsklausel, sondern auch bei der Kostenquotenklausel immer eingeschränkte Zusätze, also „weiche Fristen“: Stellen Sie klar, dass sich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „im Allgemeinen“ nach den üblichen Jahresfristen beurteilt.
Dementsprechend ist die folgende Kostenquotenklausel zulässig:
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„Endet das Mietverhältnis vorzeitig, so hat der Mieter dem Vermieter anteilig die Renovierungskosten zu erstatten, wobei in der Regel von folgenden Fristen auszugehen ist: (…)".
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Wichtig
Entgegen der Meinung vieler Mieter ist auch die Regelung in vielen Kostenquotenklauseln, nach der die Renovierungskosten „aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Fachbetriebs bemessen" werden, nach einem Urteil des BGH wirksam (BGH, Urteil vom 06.10.04, Az.: VIII ZR 215/03).