Mieten & Vermieten

Unerlaubte und nicht angezeigte Untervermietung – Sie dürfen kündigen

Ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt seine vertraglichen Pflichten. Und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Wegen dieser Pflichtverletzung kann einem Mieter grundsätzlich gekündigt werden (BGH Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10).

Das Urteil betrifft alle Arten der Untervermietung
Egal ob ein Mieter nur einen Teil der Wohnung (§ 553) oder die gesamte Wohnung (§ 540) untervermietet – aufgrund der genannten Paragrafen braucht er hierzu zwingend der Erlaubnis seines Vermieters.

Diese Erlaubnis dürfen Sie versagen, wenn gegen den Untermieter ein wichtiger Grund spricht, etwa wenn der mögliche Untermieter schon in der Vergangenheit durch Pöbeleien aufgefallen ist. Um dies prüfen zu können, muss der Mieter Ihnen die Person des Untermieters konkret und namentlich benennen. Denn nur so sind Sie in der Lage zu prüfen, ob Sie der Untervermietung die Erlaubnis wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen.

Kündigungsgrund: Unerlaubte und nicht angezeigte Untervermietung
Zeigt der Mieter die Untervermietung nicht an und/oder benennt er nicht ganz konkret den Untermieter, kann diese Prüfung nicht erfolgen. Und weil der Mieter damit seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, darf ihm gekündigt werden.

Dabei stellten die Karlsruher Richter in ihrem Urteil klar, dass dieses Recht zur Kündigung auch dann besteht, wenn gegen den Untermieter kein wichtiger Grund gesprochen hätte, der Mieter also die Erlaubnis des Vermieters hätte verlangen dürfen.

Im Klartext: Allein der Umstand, dass der Mieter die Untervermietung nicht angezeigt oder den Untermieter nicht benannt hat, rechtfertigt dessen Kündigung.

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Dr. Tobias Mahlstedt