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Unberechtigte Eigentümerversammlung: Ihr Verwalter kann sie verhindern

Unberechtigte Eigentümerversammlung: Ihr Verwalter kann sie verhindern
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In der Regel obliegt die Einberufung der Eigentümerversammlung Ihrem Verwalter. Es gibt aber auch Fälle, in denen das durch den Verwaltungsbeirat geschieht. Das ist in der Praxis dann gerne der Fall, wenn es um die Abberufung des aktuellen Verwalters geht. Hier kann sich der Verwaltungsbeirat einschalten und die Versammlung einberufen.

Das geht allerdings nur, wenn die für die Einberufung erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind. Andernfalls kann der Verwalter mithilfe einer einstweiligen Verfügung verhindern, dass die Versammlung durchgeführt wird. Das hat das Amtsgericht Charlottenburg in einem aktuellen Urteil geschrieben (AG Charlottenburg, Urteil v. 25.09.2012, Az. 73 C 1005/12).

Im entschiedenen Fall ging es um eine Eigentümerversammlung, die aus zwischen den Parteien streitigen Gründen abgebrochen und nicht zu Ende geführt wurde. Daher lud der Verwalter zu einer Wiederholung der Versammlung ein. Dennoch verlangten die Beiräte die Einberufung einer weiteren außerordentlichen Versammlung, in der es um die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages gehen sollte.

Der Verwalter erklärte sich grundsätzlich zur Einberufung dieser außerordentlichen Verwaltung bereit. Allerdings wollte er zunächst die Wiederholungsversammlung, zu der er ja bereits eingeladen hatte, abwarten. Damit war der Verwaltungsbeirat aber nicht einverstanden und lud zur außerordentlichen Eigentümerversammlung ein, ohne die Durchführung der Wiederholungsversammlung abzuwarten. Hiergegen wendet sich der Verwalter mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Recht auf Unterlassung der Eigentümerversammlung

Das AG Charlottenburg gibt dem Verwalter Recht. Die vom Verwaltungsbeirat einberufene Versammlung darf nicht durchgeführt werden. Der Beirat ist nämlich erst berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn der Verwalter entweder gänzlich fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, eine gebotene Versammlung einzuberufen.

Beides war hier nicht gegeben. Damit war der Beirat unzuständig zur Einberufung der Versammlung. Daher konnte jeder Eigentümer, der ansonsten an die dort gefassten Beschlüsse gebunden wäre, die Unterlassung dieser Versammlung verlangen.

Das Recht auf Unterlassung der Versammlung steht aber nicht nur den Wohnungseigentümern, sondern auch dem tatsächlich bestellten Verwalter zu. Dieser wäre nämlich ansonsten verpflichtet, die in der unberechtigten Versammlung gefassten Beschlüsse umzusetzen.

Daher entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Versammlung nur von hierfür zuständigen Personen einberufen wird und die an sich zuständige Person auch einen Anspruch darauf hat, dass andere ihre Einberufung unterlassen, solange kein Fall einer pflichtwidrigen Weigerung vorliegt.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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