Mieten & Vermieten

Treffen Sie unbedingt eine Vereinbarung, wenn ein Mieter auszieht

Treffen Sie unbedingt eine Vereinbarung, wenn ein Mieter auszieht
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Ein teurer Fehler unterläuft Vermietern und Verwaltern in der Praxis immer wieder: Die Kündigung wird nicht an alle Mieter gerichtet, die im Mietvertrag stehen. Genau das ist aber notwendig, sonst ist die Kündigung unwirksam – selbst dann, wenn einer Ihrer Mieter schon vor vielen Jahren ausgezogen ist.

Grundsätzlich gilt: Auch wenn ein Mieter auszieht, bleibt er Ihr Mieter. Die Gerichte sind hier streng: Alle Erklärungen, die Sie Ihrem Mieter gegenüber abgeben, etwa auch Abmahnungen und Mieterhöhungsverlangen, müssen zu ihrer Wirksamkeit an alle Mieter des Mietvertrages gerichtet sein. Auch dann, wenn einer Ihrer Mieter mit Ihrem Einverständnis zwischenzeitlich ausgezogen ist.

Anders hat es der Bundesgerichtshof nur in einem Fall gesehen, in dem ein Mieter bereits seit vier Jahren ausgezogen war. Hier meinten die Richter, die nur an den verbliebenen Mieter gerichtete Kündigung sei ausnahmsweise wirksam, denn dieser müsste sich nach Treu und Glauben als einziger Mieter behandeln lassen (BGH, Az. VIII ZR 14/04).

Mein Tipp: Das Urteil erging zu einem Extremfall, weshalb Sie hier kein Risiko eingehen und Klarheit schaffen sollten: Vereinbaren Sie mit Ihren Mietern, dass der ausziehende Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird und der verbleibende Mieter das Mietverhältnis allein fortsetzt. Wichtig: Diese Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie in allseitigem Einverständnis erfolgt. Treffen Sie sie deshalb nur schriftlich und bestehen Sie auf den Unterschriften aller Mieter – nur dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Lassen Sie sich die Entschädigung nicht entgehen!

Sollte der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, sich aber weigert, weil der Vermieter die Wohnung nach Auszug des Mieters umbauen möchte, muss man wissen, dass der Vermieter in einem solchen Fall vom Mieter verlangen kann, dass statt der Schönheitsreparaturen einen Ausgleich in Geld zu erbringen ist.

So hat es der Bundesgerichtshof schon vor fast 30 Jahren entschieden (BGH, Beschluss v. 30.10.1984, Az. VIII ARZ 1/84). Das ist so lange her, dass nicht nur die meisten Vermieter sondern auch viele Anwälte dies nicht wissen. Und diese Unkenntnis kostet bares Geld!

Nun, Sie wissen jetzt davon und lassen sich in einem solchen Fall nicht die Ihnen zustehenden Renovierungseuros entgegen!

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

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