Längst nicht jeder Verkauf einer Eigentumswohnung gibt dem Mieter ein Vorkaufsrecht.
Vorkaufsrecht nur bei Umwandlung nach Vermietung
Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter vielmehr nur dann, wenn sich die folgende Reihenfolge ergibt:
- Sie haben dem Mieter eine Wohnung vermietet und übergeben.
- Zeitlich danach ist diese Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Hier kommt es auf das Datum an, zu dem das Wohnungseigentumsgrundbuch angelegt wurde. Dies ist im Grundbuch eingetragen.
- Anschließend verkaufen Sie die Wohnung an eine Person, die nicht zu Ihren Familien- oder Haushaltsangehörigen zählt.
Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nur einmalig beim ersten Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum. Bei späteren Verkäufen ist der Mieter nicht mehr zum Vorkauf berechtigt.
Gut zu wissen: Erfolgte der erste Verkauf an einen Familienangehörigen, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, auch nicht bei einem nachfolgenden weiteren Verkauf der Wohnung (BGH, Urteil v. 22.06.07, Az. V ZR 269/06).
Richtige Information des Mieters
Steht Ihrem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, haben Sie ihn von dem Verkauf und über die Verkaufsbedingungen zu informieren und ihn dabei auch auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen, und zwar nachdem mit dem Käufer der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Üblicherweise erhält der Mieter mit dieser Information auch eine Abschrift der Vertragsurkunde.
Er hat dann 2 Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht wahrnehmen will. Die Folge: Er tritt anstelle des ursprünglichen Käufers in den notariellen Vertrag mit allen dort geschlossenen Vereinbarungen ein. Versäumen Sie den rechtzeitigen und ordnungsgemäßen Hinweis und vereiteln Sie dadurch das Vorkaufsrecht des Mieters, kann er Schadenersatz von Ihnen fordern. Auch einen entgangenen Gewinn müssen Sie dann möglicherweise ersetzen (BGH, Urteil v. 21.01.15, VIII ZR 51/14).
Gut zu wissen: Bevor Sie die Wohnung mit notariellem Vertrag verkauft haben, kann der Mieter nicht wirksam auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Hat er vorab einen Verzicht erklärt, ist dieser unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB). Sie müssen Ihren Mieter dann trotzdem nach Abschluss eines Kaufvertrags ordnungsgemäß unterrichten.