Mieten & Vermieten

Stark rauchende Mieter: Fristlose Kündigung bei Geruchsbelästigung

Das Landgericht Düsseldorf hat sich in einer wichtigen Entscheidung zum Thema Rauchen auf die Seite der Vermieter gestellt. Geruchsbelästigungen durch Zigarettenrauch im Hausflur müssen nach dem jetzigen Urteil nicht hingenommen werden. Vielmehr dürfen Sie als Vermieter oder Verwalter dem störenden Mieter kündigen – sogar fristlos (LG Düsseldorf, Urteil v. 26.06.14, Az. 21 S 240/13).

Grundsätzlich sind Mieter berechtigt, in der gemieteten Wohnung zu rauchen.

Dies stellt für sich genommen kein vertragswidriges Verhalten dar, jedenfalls wenn im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart ist. So hat es bereits der BGH in seinem ersten Raucherurteil im Jahr 2006 entschieden (Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05). An diesem Grundsatz halten auch die Düsseldorfer Richter fest.

Rauchen nur mit Rücksichtnahme

Sie können aber von Ihrem Mieter verlangen, dass er Rücksicht auf die übrigen Hausbewohner nimmt. Dazu gehört nach dem jetzigen Urteil, dass er Maßnahmen trifft, um zu verhindern, dass der Rauch aus der Wohnung ins Treppenhaus zieht und dort zu einer Belästigung für die übrigen Hausbewohner wird.

Der Mieter im Urteilsfall hatte die Geruchsbelästigung noch besonders gefördert: Er hatte nämlich seine Wohnung nur unzureichend gelüftet und außerdem seine vollen Aschenbecher tagelang stehen lassen und nicht geleert.

Mehrere Hausbewohner hatten sich inzwischen über Geruchsbelästigungen beschwert, doch trotz wiederholter mündlicher Abmahnungen hatte der Mieter sein Verhalten nicht geändert. Die Richter sahen hierin einen Pflichtverstoß, der so schwerwiegend war, dass er die fristlose Kündigung rechtfertigte.

Tipp: Rauchen vertraglich ausschließen

Jedenfalls für das Treppenhaus, die Gemeinschaftsräume und – je nach baulichen Gegebenheiten – für Balkone und Terrassen können Sie ein Rauchverbot vereinbaren. Ob auch eine Vertragsklausel, die das Rauchen innerhalb der Mietwohnung untersagt, zulässig ist, ist bisher zweifelhaft. Treffen Sie ein solches Verbot daher nur als Individualvereinbarung im Einzelfall.

Beachten Sie hier: Das Düsseldorfer Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen zu der Frage, ob die durch das Rauchen verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen können.

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Dr. Tobias Mahlstedt