So wird das Vermieterpfandrecht nicht zum gefährlichen Bumerang

Passen Sie auf, dass Ihr Vermieterpfandrecht für Sie nicht zum gefährlichen Bumerang wird.

Um Ihre Forderungen zu sichern, haben Sie als Vermieter am Eigentum Ihres Mieters ein Pfandrecht. Doch Vorsicht – dieses Pfandrecht könnte Ihnen mehr schaden als nutzen. Denn es kann passieren, dass Sie Ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung verlieren. Lesen Sie hier, wie Sie alles beim Vermieterpfandrecht richtig machen.

Ist das Mietverhältnis beendet und haben Sie Geldforderungen gegen Ihren Mieter, können Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen:

Sie dürfen von Ihrem Ex-Mieter verlangen, dass er sein Eigentum nicht aus der Wohnung fortschafft, und dieses Eigentum versteigern lassen, um auf diese Weise zu Ihrem Geld zu kommen (§ 562 ff. BGB).

Räumt Ihr Ex-Mieter bei Mietende die Wohnung nicht, haben Sie noch ein zweites Recht gegenüber Ihrem Mieter. In der Zeit, in der Ihnen die Wohnung gegen Ihren Willen vorenthalten wird, dürfen Sie von ihm eine Nutzungsentschädigung verlangen, und zwar in Höhe der bisher geschuldeten Miete oder nach Ihrer Wahl in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 546a BGB) – jeweils zzgl. Betriebskosten. So weit, so gut.

Ihr Vermieterpfandrecht und eine Nutzungsentschädigung…

Eines sollten Sie aber bitte immer beachten: Machen Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch, können Sie von Ihrem Mieter keine Nutzungsentschädigung fordern. Denn wegen des Pfandrechts ist Ihr Mieter ja aus Rechtsgründen an der Räumung gehindert. Er enthält Ihnen die Mieträume nicht gegen Ihren Willen vor, sondern mit Ihrem Willen.

…dürfen Sie nicht gleichzeitig vom Mieter fordern

Konkret: Entweder Sie machen Ihr Vermieterpfandrecht oder eine Nutzungsentschädigung geltend – beides zusammen geht nach Meinung der Gerichte nicht (etwa KG Berlin, Urteil v. 14.02.05, Az. 8 U 144/04).

Mein Tipp: Verkehrswert prüfen

Prüfen Sie genau, ob die Sachen Ihres Mieters überhaupt einen Verkehrswert haben, der Ihnen bei einer Versteigerung Vorteile brächte. Ist das nicht der Fall, ist Ihr Vermieterpfandrecht nutzlos und schadet nur, wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Mieter die Mieträume aber noch nicht vollständig geräumt hat.

In diesem Fall ist es besser für Sie, auf das Vermieterpfandrecht zu verzichten, damit Sie (wenigstens) eine Nutzungsentschädigung von Ihrem Mieter fordern können.

Veröffentlicht am 18. Januar 2013